Jak vypracovat projektovou dokumentaci?
Před výstavbou rodinného domu je třeba vypracovat jeho projektovou dokumentaci, která nám v předstihu ukáže, jak bude stavba vypadat po dokončení. Přípravě projektové dokumentace stavby se věnuje významná část celkového času přípravy na výstavbu.
Projektová dokumentace je soubor výkresové a textové dokumentace, na jejímž základě probíhá výstavba. Výstavba domu probíhá v určitých intervalech činností, které jsou z časového hlediska řazeny do období přípravy, projektování, výstavby a předání domu do užívání. V rámci přípravy na výstavbu se obstarávají podklady, které vyjadřují základní představu o stavbě dle požadavku investora.
V druhém období se vypracovává návrh domu - tzv. projekt stavebního díla. Projekt je soubor výkresové a jiné dokumentace, která se vypracuje na účel postavení celé stavby. V třetím období probíhá podle projektu a dalších podkladů výstavba domu. Po úspěšném ukončení této fáze se stavební dílo předá investorovi do užívání. Během trvání celé výstavby jsou výkresy prostředkem technického dorozumívání mezi odbornými pracovníky (stavbyvedoucím, mistry, zedníky atd..), kteří provádějí stavbu, a dalšími účastníky výstavby. Vypracováním projektové dokumentace třeba pověřit osoby způsobilé pro tuto činnost - architekty a stavební inženýry
Architektonická studie
Celý proces začíná návrhem domu. Tato fáze je velmi důležitá a je rozumné, aby se stavebník domu kontaktoval s architektem nebo stavebním inženýrem, který podle jeho základních požadavků vypracuje koncept domu - tzv. architektonickou studii. Studie je po konzultacích se stavebníkem podkladem pro vypracování projektu stavby. Výkresová dokumentace by měla obsahovat urbanistické, architektonické a dispoziční řešení domu, konkrétní půdorys podlaží domu (rozmístění jednotlivých prostorů na podlažích domu), řez s výškovým zónováním domu, pohledy na všechny fasády domu a situaci stavby (umístění domu na pozemku).
Návrhy se vypracují v měřítku 1: 200, příp. 1: 100; měřítko závisí na velikosti stavby a podrobnosti návrhu. Situace stavby se kreslí v měřítku 1: 500, 1: 250, příp. 1: 200. V této fázi je pro lepší názornost užitečné vypracovat model stavby nebo počítačovou vizualizaci, které umožní stavebníkům získat lepší představu o navrhovaných prostorách (stavebník si často na základě pravoúhlých průmětů stavby, tedy půdorysů, řezů a pohledů, nedokáže dům dobře představit). Předejde se tak nedorozuměním v představě o řešení domu mezi stavebníkem a projektantem a případným úpravám a změnám ve fázi výstavby.
Návrhu studie by měl architekt věnovat maximální pozornost. Už na začátku práce na návrhu domu by měl i stavebník pochopit, že vypracování návrhu je nejdůležitější etapou před samotnou realizací, od níž závisí krása a funkční kvality budoucí stavby.
Povolení k realizaci stavby
Pokud už víte, jak bude Váš dům vypadat a stavebník i architekt jsou spokojeni s návrhem, je třeba získat povolení k realizaci stavby. Základními právními předpisy v oblasti výstavby jsou zákon č. 50/1976 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) a jeho novely.
Územní rozhodnutí
Pro potřeby realizace domu je nutné požádat stavební úřad o územní rozhodnutí a stavební povolení. K těmto žádostem je třeba přiložit odpovídající projektovou dokumentaci domu. Dokumentace pro územní rozhodnutí, která se přikládá k žádosti o územní rozhodnutí, musí obsahovat:
- Údaje o souladu návrhu s dokumentací územního plánování, pokud byla schválena;
- Urbanistické začlenění stavby do území s vyznačením stavebního pozemku (nebo jeho části), navrhovaného umístění stavby na pozemku a s vyznačením vzdáleností budoucí stavby od hranic pozemku a sousedních staveb včetně výškového vyznačení (situace stavby je obvykle v měřítku 1: 500 nebo 1: 250 a vychází ze současného stavu území);
- Architektonické řešení stavby, její hmotové členění, vzhled, dispoziční řešení stavebních objektů a půdorysné uspořádání prostorů. V dokumentaci pro územní rozhodnutí těží návrh stavby - architektonickou studii, která se předkládá zpravidla v měřítku 1: 200 jako architektonické a dispoziční řešení domu;
- Údaje o základním stavebně-technickém a konstrukčním řešení stavby ve vazbě na základní požadavky stavby, kterými jsou mechanická odolnost a stabilita stavby, požární bezpečnost stavby, bezpečnost stavby při jejím užívání, ochrana před hlukem a vibracemi, energetická úspornost a ochrana tepla stavby;
- Údaje o požadavcích stavby pro zásobování energiemi a vodou, odvádění odpadních vod, dopravním napojení včetně parkování, zneškodňování odpadů a navrhovaném napojení stavby na komunikace, stávající sítě a zařízení technického vybavení;
- Údaje o vlivu stavby na životní prostředí, zdraví a požární ochrany včetně návrhu opatření k minimalizaci negativních účinků;
- Návrh ochrany stavby před škodlivými vlivy a účinky včetně údajů o vhodnosti ekologických (např. možný vliv radonu), inženýrsko-geologických a hydrogeologických poměrů v území;
- Úpravy nezastavěných ploch pozemku a ploch, které budou zazelenalé.
K dokumentaci pro územní rozhodnutí je třeba připojit i situační výkres vypracovaný na základě katastrální mapy s vyznačením umístění stavby, staveniště a jejich vazeb na okolí. Ve výkresu by měl být zobrazen i případný trvalý nebo dočasný záběr zemědělského nebo lesního půdního fondu (přehledná situace oblasti má velké měřítko 1: 2 880 nebo 1: 1 000). V územním rozhodnutí vymezí stavební úřad území pro navrhovaný účel a určí podmínky, kterými se zabezpečí zájmy společnosti v území, zejména soulad s cíli a záměry územního plánování, věcná a časová koordinace jednotlivých staveb a jiných opatření, zejména péči o životní prostředí a zachování architektonických a urbanistických hodnot na území (památky). Stavební úřad dále rozhoduje o postupu v případě, pokud mají účastníci řízení námitky. V období vyřizování územního rozhodnutí můžeme pokračovat na dalším stupni projektové dokumentace, která se předkládá k žádosti o stavební povolení.
Individuální, nebo typový projekt
Na problematiku výběru projektu rodinného domu se můžeme dívat ze dvou hledisek - z pohledu toho, kdo nabízí, až pohledu toho, kdo vybírá. Výběr projektu není pro většinu zájemců jednoduchou úlohou. Zvolit si prostředí, do kterého se je třeba vcítit, je pro mnohé rodinné komunity komplikované. Pro výběr je nezbytný dialog mezi tvůrcem - architektem a budoucím uživatelem - objednavatelem projektu.
Na tomto dialogu se účastní obvykle všichni členové rodinného společenství. Kvalita výsledku na konci výběru závisí na kvalitě dialogu obou stran. Na straně nabídky se předpokládá odborná erudovanost. Na straně výběru jsou kritéria, která jsou výsledkem dosavadních subjektivních zkušeností, poznatků z dosavadního bydlení, ale zejména představy o vlastním bydlení v rodinném nebo bytovém domě.
Bydlení v rodinných domech
Převážná většina obyvatel inklinuje k bydlení v rodinných domech. Vyplývá to z ankety v nedávné minulosti, v níž 95 procent obyvatel České republiky vyjádřilo touhu bydlet v rodinném domě. V současnosti asi polovina obyvatel bydlí v bytech, v obytných domech a druhá v rodinných domech. Tato disproporce vyplývá z možností a dostupných prostředků. Představa stavebníka o projektovém prostředí na bydlení v rodinném domě dozrává určitý čas. Nejde o chvilkové, epizodické rozhodování, ale o rozhodování na základě souboru informací a úvah. Život rodiny ovlivňuje mnoho faktorů, proto také faktorů ovlivňujících tvorbu rodinného domu je velmi mnoho. Sladění všech faktorů je velmi složité a komplikované a výsledné rozhodnutí by mělo být velmi zodpovědné, protože ve většině případů si stavba rodinného domu vyžádá celoživotní úspory rodiny nebo celoživotní úvěr. Obyvatelé, kteří mají přibližnou představu o finanční náročnosti rodinného domu a o možnosti jeho nákupu, jsou potenciálními klienty architektonických kanceláří a architektů, kteří se touto problematikou zabývají. Přímými klienty je přibližně polovina z nich. Ostatní si opatřují projekt domu prostřednictvím stavebních firem, katalogů projektových kanceláří nebo developerů, kteří zabezpečují dům i s projektem. Pokud jste v roli stavebníka, máte potřebu a odhodlání stavět rodinný dům a chcete se zorientovat ve svých představách o velikosti a vzhledu vašeho domu, můžete nahlédnout do více prezentací - katalogů rodinných domů. Je důležité, abyste věděli, kdo vám co nabízí.
Katalog jako nabídka hotových domů
Obvyklou formou je prezentace výrobního programu v katalogu stavebních firem. Jejich předmětem je kompletní dodávka na klíč nebo zhotovení hrubé stavby. V těchto domech se běžně nedělají podstatné změny v uspořádání vnitřních prostor, které by chtěl realizovat stavebník. Ten má pouze možnost posoudit a přijmout to, co je ve výrobním programu nebo co je zrealizováno v hrubé stavbě. Při hrubé stavbě si instalatérské materiály a práce, povrchové úpravy stěn, podlahy, vestavěný nábytek apod. můžete pořídit ve vlastní režii. Při koupi hrubé stavby domu nepotřebujete inženýrskou činnost a výkon stavebního dozoru, ale s dokončením domu se ještě potrápíte. Pokud si dáte postavit dům na klíč, bude vás to sice stát více peněz, ale stavební firma vám předá dům připravený k nastěhování. Běžnou praxí takových stavebních firem a developerů je, že svou činnost prezentují také prostřednictvím modelových hotových domů, dokonce se zařízením tak, aby zájemce všechno vnímal reálně a nebyl odkázán na určitou míru dotvoření prostředí. Často se však stává, že na dodané stavbě se nepoužijí stejné materiály a zařízení jako na ukázkové stavbě - obsahuje pouze standardní materiálové vybavení. Pokud se chcete tomuto nepříjemnému překvapení vyhnout, musíte požadovat především specifikaci dodávek materiálu.
Rozšířenou formou prezentace návrhu rodinných domů jsou u nás katalogy rodinných domů. Nabízejí se v nich hotové projekty za nižší ceny, než jsou ceny za individuální projekt a projekt prezentovaný jako ukázka tvorby. Při snížených cenách však nemůžete počítat ani s nejmenšími změnami v projektu. Nemůžete očekávat ani vypracování situačního řešení domu či přípojek inženýrských sítí. Změny provedené v průběhu výstavby jsou určitě několikanásobně dražší a méně kvalitní, než kdyby se komplexně zohlednily v projektu. V dosavadní činnosti projektových kanceláří, které se věnují projektům rodinných domů a jejich obchodnímu prodeji, se projevuje určitý stereotyp architektonických forem. Některé formy v našem prostředí nemají žádnou architektonickou ani kulturní kontinuitu.
Pokud vynecháme z úvah nevhodné formy, určité množství takových projektových řešení rodinných domů může zaručit různorodost nabídky a tím i vyšší konkurenci. Vyšší konkurence v kvalitě projektů projektových kanceláří by si vynutila nové ekonomické, ale zejména architektonické úvahy. Nezbytnou podmínkou nabídky katalogových rodinných domů by mělo být vypracování změn projektu jeho autorům podle přání stavebníka (objednatele). Zpracování změn by bylo výsledkem dialogu mezi autorem a objednavatelem za cenu odpovídající rozsahu a charakteru změn. Každý zájemce musí sám podle osobních preferencí zvážit, jaká forma vyhotovení projektu mu bude vyhovovat. I v tomto případě platí, že to, co je levné, nemusí být úsporné. Dobrý projekt musí uspořit pro klienta několikanásobně více než rozdíl ceny mezi individuálním nebo individuálně upraveným projektem a tzv. typovým projektem. Osobně si nedovedu dobře představit, jak by se dalo dobře stavět bez konzultace s autorem projektu nebo odborníkem, který dohlíží na koordinaci prací a materiálů. Při takovém řešení se klient vydává na milost různým nesystematickým radám bez náležité koordinace. Bez dostatečné odbornosti a koordinace prací hrozí při realizaci nesrovnalosti, což zcela jistě sníží její kvalitu nebo zvýší cenu a často obojí.
Katalogy jako prezentace tvorby
Hodnocení současné tvorby v oblasti rodinných domů vychází ze dvou předpokladů: návrh domu je proveden nebo prezentovaný v publikaci, kde si ho zájemce umí cíleně vyhledat. Realizace domu je rozpoznatelná většinou pro velmi úzký okruh lidí a je anonymní. Od chvíle, kdy stavebník začne zvažovat výstavbu rodinného domu, až po oslovení architekta uplyne někdy více než rok. Proto je důležité a společensky prospěšné, pokud existuje takový informační pramen, který poskytne stavebníkům dostatečně širokou nabídku v oblasti rodinných domů. Díky ní může specifikovat svůj názor na dům a blíže se zajímat o některé z prezentovaných děl, které ho zaujaly, resp. architektonickou tvorbu jejich autorů. To je nejlepší předpoklad dobré spolupráce stavebníka s autorem díla. Potom už následuje upřímné vzájemné poslouchání se a trpělivě říkat ano či ne některým požadavkům. Rozhovory na začátku práce jsou velmi užitečné, protože s jejich pomocí lze pochopit a formulovat záměry a možnosti klienta. Prezentace v publikaci je efektivní, pokud je náklad vydavatele dostatečně vysoký a dostává se do rukou širší veřejnosti. Publikace vydavatele s dostatečně vysokým nákladem, v níž jsou ukázky z jednotlivých architektonických dílen, je vynikajícím fórem na konfrontaci tvorby z hlediska nabídky architekta i z hlediska výběru pro stavebníka. Objektivnost výběru, zlepšování kvality návrhů, výchova ke vkusu a kulturnosti v dané oblasti formou takového katalogu jsou nesporné.
