Rekonstrukce bytového jádra - návrh, dodavatel materiálu a realizační firma
Bytové jádro je ohyzdnost, které stále ještě “zdobí” některé starší panelové byty. Kromě toho, že jsou ošklivá, nesplňují ani stále přísnější hygienické normy. Proto se stále více lidí, hlavně nových majitelů těchto bytů, rozhoduje pro rekonstrukci. Nabízíme vám pár rad, které se mohou hodit.
Kdo se bude na rekonstrukci podílet
- Majitel bytu - vám jako majitelem bytu přísluší funkce objednavatele, který si z bytu na určitý čas nechá udělat doslova staveniště. Ale nebojte se, negativní vlivy přestavby trvají jen krátce a radost z nově vytvořeného krásného prostoru koupelny a toalety vám potrvá podstatně déle. Chceme jen upozornit na fakt, že rekonstrukce bytového jádra je velký stavební zásah do bytu, a negativa, jako je hluk, prašnost, odstavení provozu koupelny či omezené používání toalety, by vás neměli zaskočit.
- Sousedé - vaši sousedé se dostanou během rekonstrukce do funkce spolutrpitelů, a proto by měli být připraveni snášet určitou dávku zvýšeného hluku a prachu na chodbách a ve společných prostorách. Proto je vždy nejlepší, pokud sousedy předem informujete o nastávající činnosti. Pak vám nebudou každou chvilku zvonit a vyčítat hluk a prach.
- Stavební úřad - rekonstrukce bytového jádra podléhá podle stavebního zákona ohlášení stavebnímu úřadu. Pokud by se měnily jen povrchové úpravy a zařizovací předměty jako jsou vany, umyvadla, sprchové kouty, WC mísy a podobně, nemuseli byste se hlášením těchto prací zatěžovat. V ohlášení je třeba popsat způsob rekonstrukce a zvláště se zaměřit na to, zda se rekonstrukce dotkne nosných konstrukcí bytu, jak je zajištěna ochrana stoupacích vedení bytového domu. Je třeba přiložit jednoduchý půdorys rekonstrukce, popsat způsob likvidace odpadu a samozřejmě přiložit doklad o vlastnictví rekonstruovaného bytu. Stavební úřad na základě ohlášení vydá souhlas s rekonstrukcí, výjimečně - pokud má rekonstrukce příliš velký rozsah - může rozhodnout, že rekonstrukce podléhá stavebnímu povolení.
- Dodavatel - další osobou, která se bude na rekonstrukci podílet, je dodavatel. Pod tímto pojmem myslíme všechny lidi, kteří rekonstrukci fyzicky provádějí - zedníci, instalatéři, elektrikáři...
- Bytový architekt - optimální řešení, které bude sladěno s podmínkami vašeho bytu, vám udělá odborník - bytový architekt.
- Rozpočtář - cenovou kalkulaci, která vám pomůže při výběru vhodného dodavatele, by vám měl udělat nestranný rozpočtář. Ten vám i poradí při výběru cenově optimálního dodavatele a upozorní na nedostatky nabídkových rozpočtů.
Začněme tedy navrhovat
Rozhlédněte se po bytě a v duchu si promítněte, jak velkou část bytu chcete bytovému jádru obětovat a hlavně jak velký prostor se vůbec dá technicky využít. Je třeba dát pozor, aby byly komunikační cesty průchodné, musíte brát na vědomí, že nábytek, který v bytě máte nebo budete mít, je třeba stěhovat, a to pokud možno v celku. Pak si udělejte exkurzi po výstavních prostorách prodejců zdravotně technických materiálu a obkladů. Koupelnová studia a katalogy vám poslouží k vytvoření představy, co byste chtěli mít doma. Při návštěvě těchto prodejen si vždy vezměte propagační materiály a hlavně cenové podklady, abyste doma mohli klidně kombinovat. Na papír si načrtněte, jak byste si vy ve vámi vymezeném prostoru představovali vaše budoucí jádro. A to i v případě, že vám návrh bude zpracovávat bytový architekt - ten by měl od vás dostat podklad pro svou práci. Pokud mu předložíte vybraný model z propagačního katalogu, je schopen vám řešení vašeho jádra udělat skutečně na přání.
Pokud budete návrh dělat sami, berte v úvahu tyto základní omezující podmínky:
- nosné konstrukce domu
- vytvoření či zachování dostatečných komunikačních prostor
- možnost připojení zařizovacích předmětů na stoupací vedení a vytvoření potřebných spádů pro odpadní vodu
Čím dokonaleji je zpracován návrh rekonstrukce,
- tím méně problémů budete mít při realizaci, při určování ceny s dodavateli, při kontrole prováděných prací, a tím dokonalejší bude i výsledek. V našich zemích jsme ne zvyklí cenit si práci techniků v přípravných fázích stavebních prací. Dnes, kdy vládne tržní mechanismus, je práce techniků v přípravě stále důležitější a netřeba ji chápat jako zbytečně vyhozené peníze. Spíše naopak, tato pomoc vám ušetří mnoho jinak zbytečně vynaložených peněz.
- Pokud již máte hotový návrh rekonstrukce, pokuste se konzultovat detaily s odborníkem na vodoinstalaci, abyste ještě mohli do návrhu zapracovat jeho připomínky. Bytový architekt to udělá za vás. Upozorňujeme - připomínky řemeslníků mohou být dost podstatné a mohou do jisté míry narušit vaše řešení.
Volba dodavatele
Máte hotový návrh rekonstrukce a můžete si zavolat dodavatele - odborníka na realizaci. Ale pozor! Ne každý, kdo se vám přihlásí, je schopen udělat práci kvalitně a podle vašich představ. Nejjednodušší je vybrat dodavatele doporučeného známými, kteří už podobnou rekonstrukci přežili a byli s ním spokojeni.
Pokud si budeme vybírat sami, navrhujeme řídit se následujícím postupem
- Dejte vyhotovit cenovou nabídku více dodavatelům a trvejte na tom, aby ocenili jednotlivé položky prací podle obecných zvyklostí rozpočtování. Výhodou je, pokud máte kontrolní rozpočet. Okopírujte rozpočet tak, že zakryjete ceny a takto připravený výkaz jim dejte jako podklad pro ocenění. Měli byste tak od nich získat srovnatelné nabídkové rozpočty.
- Podle cenových nabídek vyberte dvou nejvěrohodnějších. Pokud nemáte kontrolní rozpočet, musíte porovnat nejen ceny, ale i obsah jednotlivých nabídkových rozpočtů, abyste zjistili, co je v němž navíc a co chybí. Každopádně, bez kontrolního rozpočtu vám dá výběr dodavatele pořádně zabrat.
- Pokud máte možnost, pokuste se prohlédnout si práci, kterou v minulosti vybraní dodavatelé odvedli, a promluvte si s jejich předchozím zákazníkem.
- Na základě vašeho konečného výběru uzavřete smlouvu s dodavatelem. Mělo by v ní být uvedeno, že pokud není dohodnuto jinak, platí ustanovení občanského zákoníku - tak ochráníte vaše zájmy nejlépe. Pokud se s dodavatelem sjednáte na pevné ceně, je třeba přesně a podrobně popsat předmět rekonstrukce, stupeň dokončení a doplnit poznámku, že předmět smlouvy musí být funkčně i esteticky dokončen bez nedostatků.
- Ve smlouvě si dejte pozor na způsob placení - zejména pozor na zálohy. Pokud dodavatel požaduje zálohy, doporučujeme, abyste zálohu dávali jen na určené materiály - obklady, dlažby, vany, umyvadla a jiné předměty, a to v době, kdy se mají nakupovat. Není zvykem dávat zálohy na práce. Platí zásada, že za práci se platí vždy až po jejím bezchybném provedení.
Záruka na stavební práce při opravách a rekonstrukcích
je podle občanského zákoníku nejméně 18 měsíců, ve smlouvě můžete dohodnout záruku na delší dobu.
Máte uzavřenou smlouvu
- Při nástupu dodavatele se dohodněte na časovém a technickém postupu prací, abyste si uměli zařídit svůj čas.Prach při provádění stavebních prací je jemný a dostane se všude. Nezabráníte tomu ani při zavřených dveřích. Proto si kupte zakrývací fólie a zatáhněte jimi měkký nábytek. Pokud máte přístroje a zařízení citlivé na prach, postarejte se o jejich ochranu, případně si je na čas rekonstrukce uložte u známých.
- Při bouracích pracích a odkrývání sledujte stav všech konstrukcí a zařízení, které v budoucnu mají zůstat zabudované a budou zakryty novými konstrukcemi. Pokud se vám na nich něco nezdá, dejte si je prošetřit odborníkovi.Soustřeďte se zejména na stoupací vedení kanalizace, vody, případně plynu a vzduchotechniky.
- Pokud se během realizace vyskytnou změny oproti navrhovanému řešení, je třeba se na ně technicky a ekonomicky dohodnout. To znamená, že dodavatel je povinen vypracovat vám vypracovat kromě technického návrhu i nabídkovou cenu. Dejte pozor, změna neznamená vždy jen zvýšení množství provedených prací nebo dodávek, ale i snížení těch prací a dodávek, které byly v původním rozpočtu kalkulovány a nebudou se provádět. Proto hovoříme o změnách a ne pouze pracích navíc.
- Pokud nemáte ve smlouvě zakotvenou povinnost dodavatele postarat se o pořádek a čistotu ve společných prostorách domu, zařiďte nebo proveďte tuto činnost vy - a to každý den i dvakrát. Je to sice samozřejmá věc, ale v situaci, ve které budete, byste na to mohli zapomenout a dobré vztahy v domě by nemusely zůstat neporušené. Zároveň je výhodné ve smlouvě dodavatele zavázat likvidací vzniklého odpadu. Vybouraný stavební odpad totiž do kontejneru na smetí nepatří, a tak byste mohli mít opletačky s oborem životního prostředí.
Většina soukromých firem si nepřeje,
aby zákazníci hostili jejich pracovníky, o alkoholu nemluvě, každá firma má povinnost se o své pracovníky postarat a tuto povinnost má zohledněnou i v ceně.
Převzetí díla
Když je dílo hotovo, nastává přebírání prací. Přebírání prací se dělá písemnou formou. V protokolu o předání a převzetí díla se uvedou všechny případné nedostatky nebo drobné poruchy, které nebrání užívání díla, ale které je povinen dodavatel odstranit - s uvedením termínů a sankcí pro případ jejich neodstranění nebo pozdního odstranění. Do doby, než jsou všechny chyby díla odstraněny, nedoporučujeme vyplatit celou částku sjednané ceny, obvykle se do odstranění chyb zadržuje 10% z celkové ceny díla. Součástí předání díla je i předání záručních listů na zařizovací předměty, svítidla, ventilátory a podobně a předání revizní zprávy elektroinstalace, případně plynu. Nedokončené, nefunkční dílo není objednatel povinen převzít a ani za něj zaplatit. Je třeba vzít na vědomí, že dnem převzetí začíná běžet záruční doba.
