Byt v osobním vlastnictví, to je také obnova celého domu
Uspořit za energie ve vlastním domě je něco jiného než když vlastníme pouze byt. Ale uspořit chceme, i když vlastníme byt v domě, kde bydlí několik desítek rodin. Zde při rozhodování vlastníků o obnově bytového domu vstupuje do hry hned několik faktorů, které ovlivňují její rozsah. Patří mezi ně znalosti o energetické náročnosti bytového domu, o technickém stavu stavebních konstrukcí a společných zařízení domu, o složení vlastníků z hlediska solventnosti a v neposlední řadě otevřenost k novým přístupům při obnově společného majetku.
Privatizace obecního nájemního fondu
Od privatizace obecního nájemního bytového fondu a při jeho následné správě prošel i přístup k samotné obnově bytových domů vlastním vývojem. Privatizaci bytového fondu na Slovensku spustil zákono vlastnictví bytů a nebytových prostor a od počátku jeho účinnosti uplynulo více než dvacet let. Občané si ve velké míře odkoupili své nájemní byty často za zanedbatelnou částku. Nezanedbatelnou realitou těchto bytových domů však byla dlouhodobě zanedbaná údržba. Byty a k nim příslušející společné části a společné zařízení byly často v žalostném technickém stavu a odpovědnost za tento stav se přenesl na novopečené vlastníky. V té době o žádné obnově nemohlo být ani řeči. Začínalo se s minimálními náklady, které měly vlastníci v té době k dispozici. Šlo o peníze, které tvořily příspěvky do fondu provozu, údržby a oprav, a odstraňovaly se pouze nejnaléhavější nedostatky nebo havarijní stav.
Vybírat je třeba s rozumem
Staré přísloví říká: "Nejsme tak bohatí, abychom kupovali levné věci." Vlastníci v bytových domech, které jsou ještě v původním stavu, mají jedinečnou možnost využít nové technologie a materiály, které dnes přinášejí větší úspory oproti těm, které byly na trhu na začátku privatizace. Dnešní tepelněizolační systémy tvoří materiály, které zajistí dokonalejší ochranu obvodového pláště zamezením tepelných ztrát a tepelných mostů. Při obnově elektrorozvodů a osvětlení společných prostor se už dnes využívají úsporná zařízení, která přinášejí finanční efekt při nezměněném standardu osvětlení. Výtahy jsou v současnosti navrhovány tak, že i při využití stávajících prostorových podmínek poskytují možnost osazení větších kabin s elegantním designem, a to i při snížení spotřeby energie na jejich provoz. Také v oblasti vnitřních rozvodů vody, plynu a kanalizace se používají potrubí z nových kvalitních materiálů. Na otopné soustavy se osazují kvalitní armatury zajišťující stejnou tepelnou pohodu ve všech místnostech a při správné vyváženosti soustavy se dosahují nemalé úspory. Výplňové konstrukce - okna, dveře - mají zásadní vliv na celkové úspory, protože právě výplňové konstrukce a jejich osazení jsou nejcitlivějším místem obalu budovy, které vykazuje největší tepelné ztráty a úniky tepla z vytápěného interiéru. Při dnešní nabídce na trhu je tak možné vybrat si kvalitu i za rozumnou cenu.
Vyšší investice je výhodná
Každý má možnost vidět a přesvědčit se o růstu cen za energii, ale také o růstu cen stavebních prací a materiálů. Proto je vždy výhodnější zainvestovat velký balík peněz a realizovat obnovu bytového domu i za cenu čerpání úvěru, protože právě dosažené úspory na energii umožní jeho splácení při nezměněné nebo jen mírně zvýšené měsíční platbě za užívání bytu a do fondu provozu, údržby a oprav.
Platí jen to, co si odhlasujete
Investice do obnovy bytového domu představuje zásadní rozhodnutí vlastníků bytů a nebytových prostor v bytovém domě. Proto by měli volit seriózní přístup. Každá větší investice do obnovy bytového domu musí v tomto kontextu projít schvalovacím procesem.
Rozsah investic určuje několik faktorů:
- technický stav stavebních konstrukcí a technických zařízení bytového domu;
- výše vlastních prostředků kumulovaná ve fondu provozu, údržby a oprav;
- solventnost vlastníků, tj jejich schopnost, v případě potřeby plynule splácet úvěr.
Zásady při realizaci obnovy
Vraťme se k starému pořekadlu, které jsme uvedli na začátku příspěvku: "Nejsme tak bohatí, abychom kupovali levné věci." Tento přístup musí být zásadní na obou stranách, jak na straně společenství či správce, jakož i na straně vlastníků. Je to důležité zdůraznit, protože kdyby byla jediným směrodatným faktorem nejnižší cena, v konečném důsledku by se mohla odrazit na kvalitě.
Etapy obnovy
- Předpříprava - zahrnuje stádium zjišťování technického stavu bytového domu, přípravy a návrhu rozsahu obnovy. Velmi důležité je v této fázi poskytovat vlastníkům pravdivé a reálné informace.
- Výběr systémů a technologií - ne do každého bytového domu se hodí všechno. Je třeba vybírat tak, aby předpokládané náklady a technologie přinesly adekvátně úspory v přijatelném čase návratnosti.
- Schvalovací procesy a hlasování - je třeba dodržet všechny formální a administrativí postupy tak, aby byly transparentní a v souladu se zákonem.
- Projektová dokumentace - kvalitní projektová dokumentace včetně stavebních konstrukčních detailů (realizační projektová dokumentace) je to, o co se investor může během celé realizace stavby opírat. Bez projektové dokumentace se totiž jen těžko dokazuje, že zhotovitel něco nedodržel.
- Výběr zhotovitele (pojištění činnosti) - zde je třeba opírat se o reference. Nelitovat čas a jít se podívat na stavby, které byly nebo jsou realizovány. Ptát se lidí na spokojenost s realizovaným dílem.
- Finanční zabezpečení - financování je třeba postavit tak, aby splácení bylo zajištěno plynule a s přijatelným úvěrovým zatížením vlastníků.
- Zajištění právní ochrany investora a zhotovitele v kvalitně zpracovaných smlouvách - přijaté smlouvy musí být oboustranně výhodné.
- Důsledná kontrola dodržování projektové dokumentace a předepsaných technologií - kontrolu je třeba zajistit prostřednictvím kvalitního stavebního dozoru, který jednoznačně hájí zájmy investora.
- Důslednost při přebírání stavby do užívání - nepřehlédnout nedostatky a trvat na jejich odstranění. Zadržet část peněz, které budou vyplaceny až po odstranění zjištěných nedostatků.
Správné užívání stavby
Všechna vyjmenované stádia či etapy obnovy mají svá úskalí. Odborný přístup ke každému kroku má svůj význam jak z hlediska ochrany zhotovitele, ale zároveň i investora, kterým jsou vlastníci. Realizovaná stavba pak lépe slouží vlastníkům, což se projevuje zvýšením standardu bydlení, finančními úsporami a snížením energetické náročnosti bytových domů po každé stránce.
Spokojenost s výsledkem
Základním faktorem pro realizaci jakékoliv investice je v první řadě přístup vlastníků k obnově, tedy lidský faktor. Správce nebo předseda společenství může vyvinout všechny kroky k tomu, aby vlastníkům předestřel potřebu obnovy, ale pokud se vlastníci bojí investovat, nebo na všechny strany šíří podezřívání z podvodu, nebude to nic platné. Určitě není jednoduché v dnešní době vybrat toho nejlepšího zhotovitele. Právě proto je třeba k takovému významnému kroku, jakým je obnova bytového domu, přistupovat zodpovědně na všech úrovních. Ze strany vlastníků, správce, společenství i zhotovitele. Každý krok zkontrolovat, aktivně se podílet na přípravě a především ověřit dostupné reference. Pouze v takovém případě mohou být všichni spokojeni se zvýšením úrovně standardu bydlení, pěkným vzhledem bytových domů a v neposlední řadě také s efektivně vynaloženými finančními prostředky.
Autor: Martina Dvořáková
