Koupě nemovitosti - stavební spoření a hypoteční úvěr
Stavební spoření je dostupný finanční produkt, hojně využíván na financování bydlení. Přestože nabízí množství alternativ, na základní zorientování se postačí několik hlavních faktů o stavebním úvěru a výhodách jeho použití.
Koupi nemovitosti můžete financovat
• hotovostí (respektive z finančních prostředků, které máte na účtu),
• hypotečním úvěrem,
• stavebním úvěrem, respektive meziúvěrem stavebního spoření
• spotřebitelským úvěrem (obvykle je formou doplňkového financování)
• ze Státního fondu rozvoje bydlení.
Stavební úvěr
Stavební úvěr na rozdíl od hypotečního můžete čerpat od stavební spořitelny až po splnění podmínek - nejdůležitější je spoření příslušné části cílové částky během vámi zvoleného období. Cílová částka je částka, kterou jste si stanovili - například na koupi bytu. Část z ní, stačí čtvrtinu, musíte nejdříve naspořit, zbytek vám pak stavební spořitelna půjčí za poměrně výhodných podmínek. Stavební úvěr tedy můžete použít jen tehdy, pokud jste jistý čas vkládali peníze na svůj účet stavebního spoření a za určitý čas jste naspořili předem dohodnutou částku.Pokud jste takovým střadatelům nebyli, nic není ztraceno - dokud nemáte nárok na stavební úvěr, můžete financovat své bydlení tzv.. meziúvěrem, který však má jiné parametry než stavební úvěr. V nabídce je více druhů meziúvěrů - od meziúvěru bez počátečního vkladu či předchozího spoření, případně meziúvěry s počátečním vkladem nebo naspořených částkou ve výši od 10% do 50% cílové částky. Po splnění dohodnutých podmínek se váš meziúvěr změní na stavební úvěr. Lze tedy říci, že do doby, než naspoříte, vám stavební spořitelna nejdříve půjčí finanční prostředky ve formě meziúvěru a následně vám půjčí znovu ve formě stavebního úvěru. Netřeba se však bát, celou administrativu se dvěma úvěry vyřizuje stavební spořitelna a celá transakce je obsahem pouze jedné úvěrové smlouvy.
Plusy a minusy
Hlavní výhodou stavebního spoření je, že je kombinací úvěru a výhodného, státem podporovaného spoření, které ve výnosu (do jisté omezené výšky) nemá konkurenci. Další výhodou je, že stavební úvěr má fixní úrokovou sazbu na celou dobu jeho splatnosti, přičemž tato sazba bývá obvykle nižší, než je běžná sazba hypotečního úvěru. Stavební úvěr lze také kdykoliv předčasně splatit bez sankčního poplatku. Celková doba splácení úvěru je srovnatelné s hypotečními úvěry - může být až 25 let, z toho splácení meziúvěru trvá zpravidla do 5 let. Pokud nejste střadatelům, který má nárok na stavební úvěr a musíte využít meziúvěr, vaše měsíční výdaje budou na začátku vyšší - kromě splátky meziúvěr musíte totiž i pravidelně spořit (až do naspořené poloviny vypůjčené částky). Splátka meziúvěr však závisí na délce spoření a dohodnutých podmínek, které si při podpisu smlouvy zvolíte. Máte možnost využít i meziúvěr s konstantními splátkami po celou dobu splácení, které jsou stejné jako splátky následného stavebního úvěru, nebo si zvolit meziúvěr s rychlejším splácením. V takovém případě mohou být sice na začátku splátky meziúvěr a spoření spolu výše, celkové proplacení úvěru je však v konečném důsledku níže. Tato forma financování je tedy výhodná hlavně pro kupující, kteří již jsou střadateli stavební spořitelny a mají naspořenou polovinu cílové částky (případně se k jejímu naspořených blíží), takže mohou využít výhodný stavební úvěr. Prospěch z ní budete mít i tehdy, pokud si můžete dovolit vyšší splátky nebo mimořádné vklady, díky kterým ušetříte na celkových nákladech na financování koupě - předčasné splacení stavebního úvěru ani mimořádně vklady během splácení meziúvěr jsou totiž bez příplatku.
Spotřebitelský úvěr
Spotřebitelský úvěr plní při financování koupě nemovitosti spíše doplňkovou funkci, ale protože náklady na něj mohou být zásadní, je důležité znát jeho úskalí. Spotřebitelský úvěr se poskytuje zástavy nemovitosti (obvykle stačí ručitelé), na kratší období (do 5 let), na nižší částku a za vyšší cenu (vyšší úroková sazba). Splátka takového úvěru je tedy v poměru k vypůjčené částce podstatně vyšší než u jiných forem úvěrování. Spotřebitelský úvěr se běžně využívá namísto chybějící hotovosti, respektive na dofinancování rekonstrukce nebo dostavby nemovitosti. Jelikož jde o drahý úvěr, je velmi důležité, abyste již při podání žádosti měli jasnou představu o tom, na jaký čas si půjčujete (čím kratší, tím lépe) a jakým způsobem chcete úvěr splatit, měli byste si být také jisti, že ho budete schopni splácet bez větších problémů. Pokud na dofinancování koupě potřebujete ještě určitou částku, můžete využít místo drahého spotřebitelského úvěru i následný úvěr ze stavebního spoření, který je výhodněji úročen a až do výše již splacené části předchozího úvěru nevyžaduje ani dodatečné zabezpečení.
Stavební spoření jako doplněk k hypotečnímu úvěru
Stavební spoření je vynikajícím doplňkem hypotečního financování. Pokud máte kromě splátek hypotečního úvěru možnost pravidelně (avšak ne povinně) spořit, může být váš účet ve stavební spořitelně základem pro snížení celkových nákladů na financování bydlení. Do naspořené poloviny cílové částky budete výhodně spořit na účtu stavebního spoření (ideálně s více smlouvami stavebního spoření na více členů rodiny, abyste maximalizovali příjem ze státní prémie), a následně využijete cílovou částku (tedy naspořené prostředky plus stavební úvěr) na předčasné (mimořádně ) splacení části vašeho hypotečního úvěru. Pokud bude zůstatek vašeho úvěru nižší než cílová částka stavebního spoření, můžete váš hypoteční úvěr splatit zcela a nahradit (refinancovat) jej výhodnějším stavebním úvěrem.
Správný mix
Správné financování je individuální, stejně jako je individuální i vysněná nemovitost. Pro vás nejvýhodnější finanční mix určují jednak vaše současné finanční možnosti, jednak perspektivní vývoj vašich financí a dlouhodobé finanční cíle. Zejména pokud čísla nejsou vaší silnou stránkou, neměli byste tuto část koupě nemovitosti odbýt rozhodnutím jen na základě jedné (byť dobře míněné) rady. Seznamte se s někým, kdo problematice rozumí a je ochoten vám objasnit nejzákladnější věci. Vyhněte se emocionálnímu rozhodnutí na základě milého úsměvu bankovní pracovnice či finančního poradce případně "neuvěřitelně nízké" splátky úvěru na plakátu. Zatímco při výběru nemovitosti byste měli brát v úvahu své pocity, její financování by mělo být výlučně racionálním rozhodnutím.
Důležitá pravidla
Stává se, že kupující má vybraný způsob financování, avšak v procesu žádosti o úvěr nebo při jeho čerpání se cosi nezdaří. Jde o závažný problém, proto dříve, než opustíme téma financování, zmíníme několik klíčových faktů v procesu žádosti a čerpání úvěru, ať už hypotečního nebo stavebního, jako nejčastější používané formy financování. Informativní konkretizace vašich úvěrových možností (a dokonce ani na míru udělaná finanční nabídka úvěru) není závazným dokumentem, který by poskytoval úplnou informaci o vašich možnostech financování vybrané nemovitosti úvěrem. Spolehlivou informací je až výsledný schválen úvěr poskytnutý na základě úplné žádosti, jelikož banka posoudí správnost a pravdivost všech podkladů včetně reálné prodejní tržní hodnoty záložní nemovitosti.
Mezi základní podklady, které banka požaduje k žádosti o úvěr, patří:
• podepsaná žádost na tiskopise banky
• potvrzení o příjmu od vašeho zaměstnavatele na formuláři banky, respektive daňové přiznání za poslední zdaňovací období (případně i potvrzení daňového úřadu o uhrazení daně, pokud jste podnikatel)
• potvrzení ze zdravotní pojišťovny, že nemáte vůči ní žádné dluhy (pokud jste podnikatel)
• znalecký posudek k zakládané nemovitosti, který banka přehodnocuje
• smlouva o budoucí kupní smlouvě na nemovitost, kterou kupujete
Banka si od vás může vyžádat
i bankovní výpisy z účtu za poslední měsíce, případně jiné podklady. Proces žádosti a schválení není 24-hodinovou záležitostí, jak byste se mohli (nejen na základě reklam) domnívat. Příprava znaleckého posudku a získání dokladů o příjmu potřebných k podání žádosti o úvěr může trvat asi týden. Pokud dodáte kompletní a bezchybné podklady, následný schvalovací proces v bance trvá také běžně týden, proto si při jednáních o koupi vyčleňte na tento proces dostatek času.
Pozor na nepravdivé informace v žádosti o úvěr
Nejen podnikatelé mají možnost přizpůsobit si svůj "obraz finančního zdraví" předložen bance.Jedna věc je úprava daňového přiznání "optimalizací" a jiná zamlčení nebo zkreslení faktů.Banka kontroluje údaje, které jste jí poskytli - pravdivost vašich příjmů si ověří v Sociální pojišťovně a na příslušném daňovém úřadě, pravdivost vašich výdajů (v podobě úvěrů) nahlédnutím do úvěrového registru a pod. Zavádějící informace ve vaší žádosti mohou vést k tomu, že se v úvěrovém registru objeví záznam, který vás na dlouhé období diskvalifikuje při žádání o jakýkoli úvěr v kterékoliv bance. Čerpání úvěru je obvykle druhý klíčový moment v procesu financování, při kterém kupující často (i když neúmyslně) podcení čas a náročnost. Čerpání je moment, kdy banka pošle peníze z vašeho úvěru na účet majitele nemovitosti, kterou kupujete. Takzvané podmínky čerpání jsou obvykle známé při schválení úvěru a je důležité věnovat jim náležitou pozornost, abyste se vyhnuli opožděné platbě. Ta totiž může v případě běžné kupní smlouvy znamenat pozdější předání nemovitosti a smluvní pokutu za prodlení, respektive úplné odstoupení od kupní smlouvy.
Základními podmínkami pro čerpání jsou
• podepsána úvěrová a zástavní smlouva
• návrh na vklad zástavního práva banky potvrzen zprávou katastru nebo list vlastnictví k předmětné nemovitosti se zapsaným zástavním právem (zde vzniká základní časový rozdíl v čerpání - čerpání na základě buď návrhu na vklad, nebo zapsaného zástavního práva)
• pojištění zakládané nemovitosti s vinkulací pojištění ve prospěch banky
Prvním krokem k získání stavebního úvěru je stavební spoření
Seznamte se s profesionálním poradcem stavební spořitelny, který vám na základě vašich požadavků doporučí optimální řešení. Pokud vám forma spoření vyhovuje, můžete přímo na místě uzavřít smlouvu o stavebním spoření.
Uzavření smlouvy o stavebním spoření
Stavebním střadatelem se stanete ve chvíli, kdy se spořitelnou uzavřete smlouvu o stavebním spoření. Na to vám bude stačit pouze občanský průkaz. Před podpisem takové smlouvy je důležité stanovit si cílovou částku, tedy částku, kterou chcete dosáhnout po skončení spoření.Tu tvoří vaše vklady, státní prémie, úroky a váš stavební úvěr. Stejně je důležité vybrat si typ spoření (ten má vliv na výši měsíčních vkladů, lhůtu splácení apod..) A uhradit poplatek za uzavření smlouvy.
Spoření
Nejvýhodnější je vkládat na účet stavebního spoření pravidelně měsíčně, možné je však i nepravidelné spoření nebo jednorázový vklad. Pravidelné měsíční vklady vám však umožní rychleji získat nárok na stavební úvěr. Na začátku následujícího roku se vám připíše státní prémie.
Výpověď smlouvy o stavebním spoření
Pokud se vám stane, že se musíte zříci původních plánů a naspořené prostředky potřebujete dříve, než jste předpokládali, můžete smlouvu o stavebním spoření vypovědět. Ze zákona o stavebním spoření vyplývá, že pokud smlouvu vypovíte před uplynutím dvou let spoření, ztrácíte nárok na státní prémii a stavební spořitelna ji vrátí zpět do státního rozpočtu. Pokud smlouvu vypovíte mezi 2. a 6. rokem spoření, stavební spořitelna vám vyplatí naspořenou částku včetně úroků a státní prémii vám vyplatí až po předložení dokladů účelového použití na celou naspořenou částku. Po šestém roce spoření můžete dostat celou naspořenou částku včetně úroků a státní prémie bez předložení dokladů o jejím účelovém použití.
Stavební úvěr
Stavební spoření vám umožní získat stavební úvěr s výhodnou úrokovou sazbou. Výši stavebního úvěru si vypočítáte jako rozdíl mezi vaší cílovou částkou, kterou potřebujete, a naspořených částkou po splnění podmínek přidělení cílové částky. Úroková sazba stavebního úvěru je dána zvoleným typem spoření. Stavební úvěr budete splácet formou dohodnutých měsíčních splátek (předčasné splacení je možné kdykoliv a bez poplatku). V ČSOB Stavební spořitelně se převážně úvěrová splátka stavebního úvěru nevypočítává z cílové částky (jak bylo dosud zvykem v jiných stavebních spořitelnách), ale ze skutečné dlužné částky. Výše splátky stavebního úvěru tak bude záviset na výši naspořené částky - v zásadě platí: čím více si naspoříte, tím nižší bude vaše splátka. Pokud nebudete mít o stavební úvěr zájem, můžete dále pokračovat ve spoření a o stavební úvěr požádat později, případně můžete smlouvu o stavebním spoření vypovědět a své naspořené prostředky použít.
Meziúvěr
Pokud budete úvěr na bydlení potřebovat dříve, než získáte nárok na stavební úvěr, můžete využít širokou nabídku meziúvěrů. Meziúvěr můžete získat i jako nový klient, a to ihned, bez předchozího spoření a bez potřeby vložit počáteční vklad.
Autor: Lenka Kostková
