Vysněný dům versus finanční realita
Stavba domu pro většinu lidí znamená životní investici. Životní v tom smyslu, že ji člověk udělá jen jednou. Když začnete vážně přemýšlet o tom, z jakých zdrojů budete stavbu financovat, je jasné, že končí fáze snění o večerech strávených na zahradě, obkopující útulný domeček, pokud se ke slovu se dostává realita. Hlavu zatíží zejména otázky typu: Kolik máme našetřeno, kolik si budeme muset půjčit a od koho?
Možnosti získání financí
Některým pomohou rodiče či známí - jedněch i druhých je však jako šafránu. Jen málokdo dokáže svůj stavební záměr financovat čistě z vlastních zdrojů. Mnozí jsou nuceni využít nabídky finančního trhu. Za klasické produkty lze považovat hypoteční úvěr a stavební spoření. Další možností je podání žádosti o poskytnutí úvěru ze Státního fondu rozvoje bydlení (SFRB).
Úvěr od státu
Státní fond rozvoje bydlení (SFRB) poskytuje půjčky na bydlení. Jedná se o půjčky sezdaným či registrovaným párům, kdy je alespoň jeden z partnerů v době podání žádosti mladší 36 let. O půjčku může zažádat i jedna osoba do 36 let věku, která pečuje o dítě mladší 15 let. Žadatelé v době podání žádosti o úvěr od státu nesmí (spolu)vlastnit nemovitost určenou k bydlení, ani být nájemci družstevního bytu. Vadí tedy i zděděný podíl na chalupě, která je v katastru vedena jako rodinný dům. Stát půjčí na výstavbu domu, jehož podlahová plocha nesmí přesáhnout 140 m2, nejvýše dva miliony. Dále platí omezení, že půjčka od státu ani jiné další úvěry nesmí v součtu činit více jak 80 procent reálných nákladů na výstavbu domu. Bez vlastních prostředků se tedy žadatelé neobejdou ani v případě dofinancování hypotékou se zástavou nemovitosti rodičů.
Za hypotéku musíte ručit nemovitostí
Pokud se rozhodnete financovat stavbu domu, případně i koupi pozemku prostřednictvím hypotečního úvěru, počítejte s tím, že banka bude požadovat dobré zabezpečení, jinými slovy - za půjčené peníze budete muset ručit nemovitostí (v některých případech se klienti rozhodnou ručit nejdříve například bytem a později převedou zástavní právo na rozestavěný dům). Za nemovitost se považuje i pozemek. Ne však ledajaký. Před návštěvou banky si na příslušném úřadě (katastr nemovitostí) ověřte, zda je daný pozemek zapsán jako stavební pozemek. Může totiž jít i o ornou půdu či les a v takovém případě banka nebude považovat daný pozemek za nemovitost, kterou lze ručit, ale bude požadovat na ručení jinou nemovitost. Stavební zákon definuje stavební pozemek jako část území určeného v územním plánu obce (případě pásma) nebo územním rozhodnutí k zastavění. Jednou ze základních podmínek čerpání hypotečního úvěru za účelem koupě pozemku je, že na něm postavíte budovu, která bude sloužit k trvalému bydlení.
Hypotéka, když nevlastníte pozemek
V případě, že nevlastníte pozemek a jako formu financování jste si zvolili hypotéku či úvěr na bydlení, nabízejí se vám v zásadě dvě řešení:
- Můžete v bance požádat o jeden úvěr, kterým pokryjete náklady spojené s nákupem pozemku a stavbou domu (toto řešení však není dostupné v každé bance a navíc, při předkládání žádosti o úvěr musíte mít pravomocné stavební povolení);
- V případě, že vám banka neposkytne jen jeden úvěr, musíte nejprve požádat o první úvěr určený na koupi pozemku a o druhý žádejte až po zaměření stavby geodetem, když ji lze založit jako jistotu.
Kolik půjčí banka?
Při posuzování klienta banky berou v úvahu více kritérií - kromě jeho schopnosti splácet úvěr a zajištění úvěru tuzemskou nemovitostí se zaměřují i na detaily, jakými jsou například věk, vzdělání, profese a podobně. Důležitá tedy není jen výše příjmů (i když hraje podstatnou roli při celkovém hodnocení), ale i podíl závazků klienta či domácnosti v poměru k příjmům. Je třeba dodat, že banky obecně neakceptují jednorázové či náhodné příjmy, například z provádění sezónních prací. V důsledku uplynulého dění na finančním trhu banky zpřísnily podmínky poskytování hypotečních úvěrů či úvěrů na bydlení. V současnosti se hranice posunula 85 až 90% hodnoty nemovitosti. V zásadě platí, že banky preferují klienty, kteří disponují i vlastními finančními prostředky ve výši minimálně 10 až 30%. Čím vyšší je spoluúčast klienta na financování objektu úvěru a zároveň jeho zabezpečení, tím jsou jeho vyhlídky na schválení úvěru s nižší úrokovou sazbou výšší, to však platí pouze v kombinaci s dostatečnými příjmy klienta a dobrým vyhodnocením ostatních demografických údajů, které se ho týkají.
Ne vždy to jde najednou
Pokud chcete hypotékou financovat nemovitostí, která v reálném čase ještě nestojí a je jen v projektu, peníze z úvěru budete moci čerpat postupně - v návaznosti na pokračující etapy výstavby. Finanční poradci však radí, aby se s výstavbou domu začalo pouze v případě, pokud vlastníte alespoň stavební pozemek. Pokud chcete ručit rozestavěnou stavbou, musíte mít kromě pozemku i projekt, stavební povolení a započatou výstavbu. Rozestavěná stavba se dá zapsat na list vlastnictví až tehdy, když je postaveno první nadzemní podlaží. Až po splnění tohoto požadavku, může banka poskytnout úvěr na další stavbu. Banka uvolňuje peníze postupně - jak se stavba zhodnocuje (součástí je aktualizace znaleckého posudku na rozestavěný dům a pozemek, na jehož základě se vypracovávají nové záložní smlouvy). Při jednání o dohodě s bankou o smluvních podmínkách by vaší pozornosti neměly ujít podmínky čerpání úvěru či dílčího čerpání. Některé banky vyžadují doložení čerpání předem - to znamená, že peníze můžete čerpat až po předložení faktur či jiných dokladů. Neplatí to však pro všechny bankovní ústavy. Na trhu jsou i banky nabízející možnost čerpat úvěr formou záloh s následným dokladovaným použití peněz. Pokud se rozhodnete realizovat stavbu svépomocí, můžete požádat o úvěr na výstavbu bez dokládání faktur. V takovém případě bude banka od vás požadovat čestné prohlášení o použitých materiálech, jakož i fotodokumentaci probíhající výstavby.
Stavební spoření
Pro ty, kteří si své finance dlouhodobě spořili a zhodnocovali na účtu stavebního spoření, je vhodnou formou financování stavby domu stavební spoření. Princip stavebního spoření snad netřeba speciálně představovat - kromě toho, že vklady na účtu stavebního spoření jsou během celého období úročeny, můžete k nim každoročně získat i státní prémii. Nárok na čerpání řádného stavebního úvěru máte až po splnění podmínek stanovených stavební spořitelnou (podmínky vzniku nároku na stavební úvěr si upravují spořitelny interně). Nezapomínejte, že úroková sazba při stavebním úvěru závisí na tarifu spoření (když spoříte rychle a levně, pak dostanete i levný úrok). Stavební úvěr do jisté výšky (každá stavební spořitelna má stanoveno vlastní maximum) můžete získat i bez zástavy nemovitosti, prokazování výše příjmů či ručení ručitelem. Částky, které můžete takto získat většinou na stavbu domu nestačí, pokud nevlastníte pozemek. Spořitelna při poskytnutí stavebního úvěru zpravidla požaduje ručení nemovitostí, případně ručitelem. Výhodou takového úvěru je, že během celého období jeho splatnosti máte garantovanou výši splátky.
Překlenovací úvěr od stavební spořitelny
O rychlé financování vašich záměrů je v nabídce stavebních spořitelen další produkt - meziúvěr. Jde o specifickou formu úvěru, který slouží k překlenutí období, kdy ještě nesplňujete podmínky pro získání řádného stavebního úvěru ze stavebního spoření, čili meziúvěr můžete využít i bez počátečního vkladu či předchozího spoření. V nabídce jsou různé kategorie meziúvěrů - s naspořenou částkou již od deset procent, ale i s nulovými vklady. Počítejte však s vyšším úročením jako při řádném stavebním úvěru. Na výši úrokové sazby má vliv mimo jiné také způsob zabezpečení, počáteční vklad zda výše naspořené částky. Splatnost takových úvěrů je v současnosti srovnatelná s hypotečními úvěry - až 25 či dokonce 30 let. Základními podmínkami pro získání meziúvěru je prokázání dostatečné bonity a zajištění úvěru nemovitostí, případně ručitelem. I u stavebního spoření lze využít tzv. postupné financování (s možností zřídit zástavní právo i na pozemek bez stavby). Spořitelna vám vyplatí částku až do výše hodnoty pozemku. Jako záložní objekt lze později využít rozestavěný dům. Spořitelna v tomto případě uvolňuje finanční prostředky postupně, jak pokračují stavební práce, a předem (čili použití peněz doložit až po jejich čerpání).
Ideální model financování
Nehledejte ideální model financování stavby domu. Neexistuje! Můžete se informovat u známých, přečíst si internetová fóra s množstvím příspěvků popisujících zkušenosti různých lidí, ale nezapomínejte, že finanční možnosti každého stavebníka jsou jiné, proto každý případ je třeba posuzovat individuálně. Nepřekračujte vlastní hranice a vězte, že alespoň nějaká finanční rezerva má mimo jiné pozitivní vliv na dobrý spánek a zdravé nervy. A ty při stavbě domu budete potřebovat!
Tři fáze finančního plánování
- Koupě pozemku - včetně vybudování inženýrských sítí (kanalizace, voda, plyn, elektřina, pokud nejsou již vybudované).
- Realizace spodní stavby - zhotovení základů rodinného domu představuje přibližně 10 až 15% z celkových nákladů na stavbu, v komplikovaných podmínkách, jako jsou málo únosné půdy či spodní voda, se tyto náklady samozřejmě zvyšují spolu s rostoucími požadavky na kvalitní realizaci základů.
- Samotná výstavba rodinného domu: Kromě financování materiálu a stavebních prací počítejte i množstvím vedlejších poplatků, které doprovázejí proces stavby rodinného domu, například při vyřizování povolení, při zřizování zástavního práva na katastru či poplatky za schválení úvěru a podobně.
