Rekonstrukce starého domu je romantika, kterou je ale potřeba pečlivě zvážit
Uvažujete nad koupí starého domu? Váháte, zda si raději nepořídit pozemek a stavět si po svém a od základů? První varianta je určitě náročnější. Ale koupě staršího domu, často na krásném místě s bohatou infrastrukturou a nezaměnitelným geniem loci, má svou romantiku a také několik dalších praktických výhod.
Ihned k nastěhování
Pokud to stav nemovitosti dovolí, můžete se ihned stěhovat a rekonstruovat ho postupně. Ale možná už jste vlastníky kouzelného objektu po svých předcích, ale nemáte představu jak začít. Z hlediska finančního porovnání rekonstrukce s novostavbou je těžké vyslovit jednoznačné stanovisko. Rozdíly jsou opravdu velké, liší se případ od případu, a je velmi důležité objektivní posouzení odborníkem. Obecně se však říká, že rekonstrukce je většinou náročnější, protože se zde vyskytují nepředvídatelné překážky, které mohou zpomalit průběh nebo ho zkomplikovat. Samozřejmě, mluvíme o kompletní velké rekonstrukci domu. Pokud je dům ve stavu, který vám vyhovuje a potřebuje pouze nové nátěry, není o čem mluvit. Rekonstrukce starého domu ani výstavba nového nejsou nikdy ideální, tak jak se zpočátku jeví. Ale u novostavby je průběh výstavby předvídatelnější.
Rekonstrukce chce kompromisy
Současný životní styl je jiný než byl ten, kterým žili naši prarodiče a předkové. Rodinný dům má poskytovat větší pohodlí než byty ve starších bytových a panelových domech, existuje však mnoho starších rodinných domů, které mají menší obytnou plochu než běžné byty a ani dispoziční řešení nebývá nejšťastnější. Mají však své kouzlo, které je často silnější než velká obytná plocha. Je to však otázka pohledu na život.
Stavebně - technický průzkum
Každá rekonstrukce představuje pro dům dodatečné zatížení ve větší či menší míře. Proto si je potřeba před každou rekonstrukcí odpovědět na otázku: V jakém stavu je dům a jeho stavební prvky? V této fázi je dobré udělat stavebně technický průzkum, který se vypracuje k okamžitému použití a je zaměřen na zjištění technického stavu konstrukcí. Určuje se, zda jednotlivé konstrukční prvky mohou i nadále sloužit svému účelu, hledají se nedostatky a zejména příčiny poruch. Nejlepší je, prověřit celý dům od základů až po střechu, včetně všech svislých i vodorovných konstrukcí. Smyslem stavebně technického průzkumu je zabránit zbytečné likvidaci původních i nepoškozených konstrukcí. Často je nezbytná kompletní rekonstrukce. To zahrnuje i demontáž starých sítí (rozvodů vody, kanalizace, plynu, elektřiny, topení) a nahrazení novými.
Hrubý odhad nákladů
Na hrubý odhad nákladů na rekonstrukci poslouží pravidlo, že novostavba rodinného domu je po dokončení hrubé stavby zhruba v jedné třetině investičních nákladů. Dům určený na celkovou rekonstrukci (pokud má vyhovující krov a střechu) je přibližně na úrovni hrubé stavby po zjištění a nápravě jakýchkoli poruch nosných i nenosných konstrukcí a po vybourání všech prvků, které je třeba odstranit vzhledem na dispoziční změny. Tyto zásahy mohou dosáhnout jedné třetiny nákladů, které vyžaduje hrubá stavba, a často ji i převýší.
Pozor na památkové zóny
V případě, že je náš dům v zóně památkové ochrany, stavební úřad nařídí provést stavebně-historický průzkum. Při rekonstrukcích historických domů může odbor památkové ochrany trvat na zachování původního vzhledu domu i jeho částí, a to přináší investorovi nemalé finanční výdaje. S historickým domem nemůžeme zacházet dle libosti. Platí pro něj náročnější kritéria. A to nejen pro památkovou ochranu, která nepovoluje rušivé změny a svévolné deformace.
Staré domy bez tváře
Nedá se říci, že všechny historické stavby jsou špičkou architektury svého období. Některé vyrostly tak trochu živelně a nemají rysy venkovské chalupy ani městské vily - což se projevuje zejména u domů postavených v druhé polovině 20. století. Správnou atmosféru je třeba vytvořit rekonstrukcí a popustit uzdu své fantazie. Dům, garáž, plot, strom, lavička i trávník, to vše má vedle své provozní funkce i funkci výtvarnou a dotváří charakter domu - domova.
Rekonstrukce v kostce - přednosti
- Rychlejší výstavba (pokud nejde o celkovou rekonstrukci),
- možnost získat dům v atraktivní lokalitě nebo na místě, ke kterému máme citový vztah,
- možnost získat dům s duší a charismatem.
Rekonstrukce v kostce - nedostatky
- Vyšší provozní náklady,
- možnost ovlivnit dispozice domu pouze omezeně,
- nemožnost ovlivnit umístění domu na pozemku,
- nutnost stavebně technického a někdy i stavebně historického průzkumu.
S čím začít?
Než začnete s modernizačními pracemi, ujasněte si vaše představy a požadavky na budoucí prostory. Od toho totiž bude záviset také rozsah rekonstrukce a od něj zase další postup. Co tedy rozumíme pod pojmem rekonstrukce? V podstatě jde o stavební zásah do hotového domu či bytu v menším nebo větším rozsahu. Rekonstrukce se může týkat pouze vybavení bytu (výměna omítek, obkladů, rušení nenosných příček, vytváření nových příček a podobně) nebo rozšíření prostor domu (nástavba, přístavba, zásahy do nosných konstrukcí a rozvodů vody, elektřiny, tepla, plynu a podobně). Jak tedy postupovat?
Stavební úřad. Ano či ne?
- Pokud jste přesvědčeni, že při rekonstrukci nezasáhnete do práv jiných osob, nebudete dělat zásahy do nosných konstrukcí, měnit rozvody médií či vzhled domu, postačí, pokud svůj záměr ohlásíte na stavebním úřadě jako drobnou stavbu. Na základě předložených dokladů stavební úřad posoudí, zda splňujete podmínky pro ohlášení drobné stavby. Pokud ano, do jednoho měsíce vám úřad vydá kladné stanovisko. Pak můžete realizovat svůj záměr. Ohlášená drobná stavba se nekolauduje. Pokud stavební úřad není zcela přesvědčen, že rekonstrukce nebude mít vliv na okolní stavby a pozemky, vydá nařízení, že stavba musí projít stavebním řízením, a tedy nesmí být proveden bez stavebního povolení.
- Při rozsáhlé rekonstrukci je třeba vypracovat projektovou dokumentaci pro stavební povolení, v níž se zdokumentují veškeré skutečnosti (odlišnosti nového stavu od starého). Dobrý architekt udělá projekt podle vašeho přání, přičemž bude muset respektovat (možná i proti vaší vůli) normy a předpisy, které určují možný vliv nové stavby na okolí. Možná si řeknete, proč nevypracovávat projekt najednou? Takový, podle kterého by se dalo už i stavět. Představa je to sice pěkná, ale skutečnost je jiná. Každý stupeň projektové dokumentace totiž musí jít k projednání a schválení a na každém stupni stavebního řízení se vyskytne méně či více závažných připomínek, které mají vliv na výsledek.
Orgány státní správy a správci sítí
Příslušné části projektu necháte posoudit orgánům státní správy a správcům sítí (pokud se rekonstrukce týká i rozšíření odběru vody, plynu či elektřiny). Současně s potvrzením právní moci stavebního povolení vám úřad vydá (v jednom vyhotovení) projektovou dokumentaci s razítkem stavebního úřadu, kterou jste povinni mít na stavbě od začátku do konce rekonstrukce a nakonec ji předložit při kolaudaci. Po dokončení rekonstrukce budete muset ještě jednou navštívit stavební úřad a podat návrh na kolaudační rozhodnutí, které je současně povolením k užívání celé stavby.
Potřebné doklady
Dokladů potřebných pro boj s úřady je mnoho. A protože každá stavba je jiná, jejich přesný seznam získáte až od příslušného stavebního úřadu, který vám přesně řekne, co a od jakého orgánu státní správy budete potřebovat. Pokud plánujete rekonstrukcí rozšířit dům tak, že velikost rekonstruovaných prostor nebude v souladu s územním plánem obce, stavební úřad bude od vás požadovat územní rozhodnutí, co lze vnímat jako výrazný krok zpět. Proto se nejprve poraďte s architektem na společném postupu, abyste neinvestovali zbytečně do projektů, které by se musely nakonec i tak předělat. Ve vašich rekonstrukčních plánech zkuste zohlednit názory sousedů, respektive zamyslet se nad tím, jak by na vás působil nový objekt, kdybyste byli na jejich místě. Případně zkuste uhodnout, co sousedům na současném stavu vašeho pozemku vadí, a předložte jim řešení, ve kterém se tyto problémy odstraní - často jde o maličkosti. Věřte, že pokud nejsou konflikty (zejména se sousedy) nebo jsou minimalizovány, vyřizování na úřadech jde rychleji.
Resumé
Z napsaného se může zdát novostavba jako jednoznačně jednodušší, mnohdy levnější a často i přímější cesta k odpovídajícímu bydlení. Je pouze na vás, zda dáte přednost cestě za novým domovem po čtyřproudové, trochu přeplněné dálnici, nebo zvolíte pomalou jízdu vláčkem s výhledem na krajinu.
Autor: Martina Dvořáková
