Renovace bytů ve starých domech
Přesto, že domy obvykle stavíme na dobu neurčitou a očekáváme, že vydrží minimálně celý náš život, i masivní stavební konstrukce z cihel, kovu či betonu podléhají zubu času a vyžadují pravidelnou obnovu. Potřeba zasahovat do stávajících staveb často vyplývá z měnících se nároků jejich uživatelů nebo i celé společnosti. Typickým příkladem toho jsou rozsáhlé renovace obytných budov (zateplování, výměna oken, zasklívání balkonů, modernizace topných systémů) s cílem zlepšit energetické bilance staveb. V mnoha starších obytných budovách jsou běžné i vnitřní přestavby bytů se záměrem změnit nevyhovující dispoziční řešení a povznést obytný prostor.
Při větších přestavbách je nutné vyjádření statika
Nespokojenost s daným stavem bytu se často vyskytuje zejména ve starších panelových domech. Právě v těchto případech je však třeba upozornit na to, že i na první pohled bezvýznamná změna, jakou je rozšíření nebo úprava dveřního otvoru či posunutí příčky o několik centimetrů, může mít vliv na statiku stavby. Problémem u panelových soustav je, že prakticky všechny konstrukční prvky - stěny, stropní konstrukce a často i běžné příčky, jsou na sebe navázané a podílejí se na statice celé stavby.Setkat se můžeme například s příčkami kotvenými mezi strop a podlahu, příčkami držícími stropní konstrukci, případně i s příčkami prostupujícími stropní konstrukcí. Podle zákona zásahy do takové příčky nemůžeme vnímat jako opravy nebo výměnu nepodstatných stavebních konstrukcí. Navíc, panely z předpjatého železobetonu si zachovají své vlastnosti jen v původním stavu. Při prořezání kovových výztuží se mění jejich únosnost, a tedy i role v rámci konstrukce budovy.Statiku samozřejmě nelze podceňovat ani u jiných typů konstrukcí, například u cihlových nebo dřevěných staveb. Posouzení autorizovaným inženýrem - statikem je nutné vždy, když se zasahuje do nosné konstrukce stavby nebo se významně zvyšuje zatížení stávající konstrukce. I vybourání a vyzdění nenosné příčky na novém místě nebo vytvoření podlahy s vyšší hmotností může neúnosně zatížit stropní konstrukci. Posouzení si žádá i zvětšování či vytváření nových okenních a dveřních otvorů. Typickým příkladem, kdy je třeba přehodnotit únosnost původních konstrukcí, je zasklívání balkonů nebo výměna lehké střešní krytiny za těžkou.
Při úvahách o rozsahu rekonstrukce nebo obnovy třeba mít na paměti,
že únosnost stávajících konstrukcí se může významně snížit v důsledku věku a opotřebení. V mnoha případech je právě zjevné poškození a oslabení konstrukcí důvodem k rekonstrukci. Statický posudek v takových případech představuje podklad pro správný návrh opravy, zesílení nebo náhrady původních konstrukcí novými. Zároveň je důležitým dokladem při rozhodnutí stavebního úřadu o tom, zda bude na povolení plánovaných úprav nutné i stavební řízení, nebo se mohou realizovat na základě ohlášení stavby. V závislosti na charakteru řešených problémů se mohou vyžadovat i další průzkumy - geologický či hydrogeologický, průzkumy omítek, dřeva a dalších stavebních materiálů. Statický průzkum objektu zpravidla obsahuje údaje popisující jeho stav, konstrukci, vlastnosti nosných materiálů, poruchy, respektive chyby konstrukce a jejich příčiny, druhy a velikosti zatížení působících na konstrukci, vlivy prostředí, jakož i dokumentaci konstrukce, její zhodnocení a místo archivace. Z posudku statika by mělo jasně vyplynout, zda pro danou změnu třeba stavební povolení, ohlášení stavby nebo zda se můžete do renovace pustit i bez informování stavebního úřadu.
Zásahy do stavby podléhají stavebnímu zákonu
Změny a stavební úpravy dokončených staveb popisuje zákon o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů (stavební zákon). To, zda při úpravách svého domu nebo bytu budete potřebovat stavební povolení nebo ohlášení stavby, závisí především na velikosti a významu zásahů do původního stavu z hlediska statiky, bezpečnosti a vzhledu stavby. Ve stavebním zákonu se uvádí případy, kdy se vyžaduje stavební povolení a kdy postačí ohlášení stavebnímu úřadu. Ze znění tohoto zákona však zároveň vyplývá, že o tom, zda na plánovaný zásah (změnu stavby, udržovací práce, realizaci přístavby nebo nástavby) bude nutné stavební povolení, nebo postačí ohlášení, v konečném důsledku rozhoduje stavební úřad.
Obnova bytového domu je věcí všech spoluvlastníků
Zatímco změny uvnitř bytu jsou víceméně záležitostí jednotlivce, rozhodnutí o rozsáhlejší obnově bytového domu je společným rozhodnutím všech vlastníků bytových a nebytových prostor daného domu.
Povinnost zajistit údržbu a opravy domu
vyplývá vlastníkům bytů přímo ze zákona. Vlastníci musí každoročně zajistit inspekci nemovitosti a specifikovat opravy, které je nutné provést. Mezi nejnaléhavější opravy patří různé havarijní stavy a poruchy technických zařízení, další skupinou jsou ty stavební prvky, jejichž životnost končí. Legislativa určuje cyklus údržby jednotlivých konstrukčních prvků v domě. Například výměnu oplechování střechy je třeba dělat alespoň jednou za 25 let, výtah třeba vyměnit alespoň jednou za 30 let, pochozí plochu střechy jednou za 15 let. Mnoho z těchto povinných oprav nebo výměn je výhodné realizovat během komplexní obnovy budovy.
Podle zákona o vlastnictví bytů
a nebytových prostor může být obnova domu odsouhlasena nadpoloviční většinou všech vlastníků nebo nadpoloviční většinou přítomných hodinu po zahájení schůze, respektive shromáždění vlastníků. Pokud vlastníci bytů financují obnovu z vlastních zdrojů bez úvěru, o čerpání prostředků z fondu oprav na odsouhlasenou obnovu rozhodne opět nadpoloviční většina vlastníků, respektive zúčastněných vlastníků hodinu po zahájení schůze. Pokud bude na obnovu obytného domu nutný úvěr, pak vlastníci mohou o úvěru rozhodnout pouze dvoutřetinovou většinou hlasů všech vlastníků bytů v domě. Podle výšky úvěru jsou nastaveny i splátky a s nimi i tvorba fondu oprav. Na splátky se přitom může použít maximálně 80% výšky fondu a 20% musí vlastníci nechat na nepředvídané menší opravy a revize vnitřních technických zařízení domu.
Největším úskalím při řešení otázek týkajících se obnovy bytového domu
je často právě neochota vlastníků dohodnout se. Mnozí spoluvlastníci se o dění v jejich domě ani o jeho stav vůbec nezajímají a domovních schůzí se neúčastní. Jiní, kteří jsou v tomto směru aktivnější, zase z různých, někdy nepochopitelných důvodů brání tomu, aby se obnova domu zrealizovala. Pokud se vlastníci bytů neumějí dohodnout na nezbytné opravě některé části domu, ti vlastníci, kteří jsou nedostatkem či poruchou stavby nejvíce postiženi (například obyvatelé bytů, do kterých zatéká), mohou požádat soud o nařízení některých oprav na domě takzvanou určovací žalobu, na jejímž základě soud tuto povinnost společenství a vlastníkům nařídí. Nezřídka případem je, že velkou část obyvatel domu tvoří sociálně slabší důchodci, kteří si zvýšení příspěvků do fondu oprav nutných k zabezpečení obnovy domu a splácení úvěru prostě nemohou dovolit. V takovém případě odborníci na správu budov doporučují vlastníkům bytů obrátit se na rodinu, která po nich byt zdědí, aby s financováním obnovy domu pomohli.Podle zkušenosti jsou děti nebo vnuci těchto lidí ochotni investovat do obnovy domu a bytu, kteří se v budoucnu stane jejich majetkem. Argumentem, jak přesvědčit váhavé vlastníky, aby s obnovou souhlasili, může být i vyčíslení úspor ve vytápění, které přinese zateplení nebo výměna oken. V některých případech dokáží tyto úspory eliminovat navýšení odvodů do fondu oprav do takové míry, že se majiteli bytu celkové měsíční platby vůbec nenavýší.
Zásahy nevyžadující ohlášení stavebnímu úřadu
Bez souhlasu stavebního úřadu lze realizovat menší opravy fasád, vnitřních omítek, obkladů stěn, podlah a dlažeb, opravy střešní krytiny a povrchu plochých střech, komínových těles, opravy vnitřních instalací, výměnu a opravu oken a dveří nebo jejich nátěry, opravy oplocení, pokud se nimi nemění vzhled stavby. Také výměnu nepodstatných částí konstrukcí stavby, zejména vnitřních nenosných příček, obkladů stěn, podlah, dlažby. Do této skupiny patří i výměna umakartového jádra, dělicího panelu, pokud se nemění plocha a účel využívání prostoru ani jeho statické zatížení. Povolení a ohlášení nevyžadují ani opravy zařízení ústředního vytápění, větracího a klimatizačního zařízení a výtahů, ale ani výměna zabudovaných zařizovacích předmětů. Pokud tedy plánovanou stavební úpravou nedojde ke změně polohy, rozměrů a způsobu kotvení stavebních prvků, nebudou vytvořeny nové nosné a samonosné stavební prvky, nedojde ke změně horizontální trasy elektrického vedení a jiných rozvodů a změna se nebude týkat příček kotvených mezi stropem a podlahou, tyto stavební práce lze kvalifikovat jako opravy a výměny nepodstatných stavebních konstrukcí - tedy udržovací práce, které nepodléhají ohlašovací povinnosti stavebnímu úřadu. Podstatné přitom je, aby připravované udržovací práce neovlivňovaly stabilitu stavby ani její požární bezpečnost. Požární bezpečnost může ovlivnit změna funkce místností, zvětšení rozměrů požárního úseku, zabudování materiálů s vyšším stupněm hořlavosti jako původní a změny požární signalizace bytu.
Zásahy vyžadující ohlášení nebo stavební povolení
Ohlášení stavebnímu úřadu je třeba při udržovacích pracech, které by mohly ovlivnit stabilitu stavby, její požární bezpečnost vzhled nebo životní prostředí a také při všech udržovacích pracích na stavbě, která je kulturní památkou. Ohlášení stavebnímu úřadu postačí i při stavebních úpravách, kterými se podstatně nemění vzhled stavby, nezasahuje se do nosných konstrukcí stavby, nemění se způsob užívání stavby a neohrožují se zájmy společnosti. Sem patří například výměna zděného bytového jádra, případně výměna oken, pokud se mění jejich členění, velikost a barva. Nástavby, přístavby nebo rekonstrukce velkého rozsahu, které ovlivňují statiku nosných konstrukcí, mění vzhled budovy nebo nějakým způsobem zasahují do zájmů společnosti však spadají pod povinnost stavebního povolení. Stavební povolení se vyžaduje například při zasklívání lodžií a balkonů, jakož i při zateplování, když se mění vnější vzhled domu. Všechny větší stavební zásahy by měly být realizovány na základě projektové dokumentace,kterou vypracoval stavební inženýr, přičemž důraz se klade na statiku domu a její změnu provedením stavebních prací a úprav.
Pro lepší orientaci uvedeme několik příkladů
• při bourání příček obvykle netřeba stavební povolení, protože nejde o zásah do nosných konstrukcí. Jde však o změnu užitných vlastností domu, proto je třeba ohlášení na stavebním úřadě
• spojování či rozdělování pokojů v rámci bytu se nepovažuje za změnu užívání objektu, takže stačí ohlášení, pokud však předěláváte byt nebo část obytného domu na podnikatelské prostory, je to zásah do způsobu užívání a na to je třeba stavební povolení
• vytváření nových otvorů ve fasádě, které mohou narušovat intimitu prostředí sousedů nebo ovlivnit požární bezpečnost sousedních domů, se může považovat za zásah do práv jiných občanů, pokud se chcete vyhnout stavebnímu řízení, musíte zdokumentovat, že k nežádoucím zásahům do práv jiných osob nedochází, případně k ohlášení přiložit i souhlas dotčené osoby
• obyvatelé domů, které byly prohlášeny za kulturní památku a jsou v evidenci památkového úřadu, musí ohlásit dokonce i nejmenší úpravu, například výměnu obkladů a podobně, protože se jedná o zásah do kulturního dědictví společnosti
Pojistit se lze i při rekonstrukci
Při rekonstrukcích a přestavbách by se nemělo zapomínat na nové nebo dodatečné pojištění, protože standardní pojištění nemovitosti nezahrnují škody, které způsobí povětrnostní vlivy (déšť, silný vítr, krupobití) v době, kdy je dům právě bez oken, dveří nebo pouze s provizorní střechou. Pojištění nemovitosti se často nevztahuje ani na škody způsobené vodou během rekonstrukce. Škody, které způsobíte jiným osobám (sousedům, kolemjdoucím, majitelům zaparkovaných aut před domem a podobně) při svépomocném provádění drobných stavebních prací nebo oprav, jsou obvykle zahrnuty již v pojištění odpovědnosti vyplývající z vlastnictví nemovitosti. Pokud však jde o rekonstrukci, na kterou je třeba stavební povolení, měl by ji provádět odborník s příslušnou kvalifikací a měl by mít uzavřeno pojištění odpovědnosti za škodu, kterou může svou činností způsobit. Pokud si majitel nemovitosti půjčil prostředky na rekonstrukci z banky nebo od stavební spořitelny, je na tento úvěr často přímo navázaná povinnost uzavřít pojištění stavebně montážních prací. Pokud rekonstrukci provádí stavební firma, třeba si vyžádat informaci o její pojištění stavebně montážních prací.
Druhým možným řešením je uzavření stavebně montážního pojištění pro fyzické osoby
Zjednodušené stavební pojištění pro občany slouží na stavbu a rekonstrukci rodinných domů a bytů v osobním vlastnictví, prováděné i svépomocí. Pojistit lze stavební práce (včetně použitého materiálu), odpovědnost za škodu nebo stavební stroje. Pojištění se vztahuje i na riziko krádeže - zde je však výše pojistného plnění velmi omezená. Po ukončení stavby domu nebo rekonstrukce je dobré porovnat reálnou cenu domu s pojistnou částkou. Pokud zjistíte, že cena domu se zvýšila o více než 10%, je třeba uvažovat o zvýšení pojistné částky, aby nedošlo k takzvanému podpojištění. V případě vzniku škody by pojišťovna neuhradila 100% škody, ale pouze alikvotní částku vyplývající z pojistné částky. Některé pojišťovny nabízejí indexaci pojistné částky a pojistného, což znamená, že pojistná částka i pojistné se každoročně upraví v závislosti na změny cen pracovních prací a stavebních materiálů, které každoročně zveřejňuje Statistický úřad. Takovýmto způsobem se pojistíte, že i po několika letech bude pojistná částka odpovídat nákladům na nové postavení domu.
Na vyjádření stavebního úřadu musíte počkat
Oznámení stavebnímu úřadu je bez poplatků. Musí se podat písemnou formou ještě před samotným provedením prací. Se stavebními pracemi se může začít až po písemném oznámení stavebního úřadu, že proti změnám nemá námitek, nebo minimálně po 30 dnech od podání ohlášení. Stavební úřad může nařídit, že ohlášenou drobnou stavbu nebo stavební úpravu lze provést jen na základě stavebního povolení. Pokud plánujete v určitém čase dělat rozsáhlejší rekonstrukci, na kterou je třeba stavební povolení, je třeba s přípravou začít v dostatečném předstihu. Každý úřad, přes který musí žádost projít, má totiž stanovenou lhůtu pro vyřízení - obvykle je to 1 měsíc. V ideálním případě, kdy během stavebního řízení nebyly podány žádné negativní připomínky a vyjádření, trvá vyřízení stavebního povolení 3 měsíce. Po realizaci stavby na základě stavebního povolení ještě třeba podat žádost o kolaudační řízení, na jehož základě vydá stavební úřad rozhodnutí o užívání stavby.
Při malých rekonstrukcích je postup jednodušší
Při podávání oznámení stavebnímu úřadu proto dbejte všechny náležitosti, abyste se vyhnuli povinnosti získat od stavebního úřadu stavební povolení. Při popisu stavebního záměru je třeba co nejúplněji vysvětlit otázky dodržení bezpečnosti statických konstrukcí stavby, požárních předpisů a hlavních zásad v sousedských vztazích. Přínosem je i přiložené kladné vyjádření sousedů. A pokud váš záměr posoudil i statik a máte jeho vyjádření, že nejde o zásahy do statiky budovy, přiložte ho. Je dobré vědět, že zákon počítá i s úlevami v případech, kdy se musejí stavební práce realizovat v důsledku živelné pohromy, havárie nebo jiné mimořádné události. Tehdy lze práce provést i bez předchozího ohlášení. Jejich uskutečnění je však třeba neprodleně ohlásit stavebnímu úřadu. Posouzení autorizovaným inženýrem - statikem je nutné vždy, když se zasahuje do nosné konstrukce stavby nebo se významně zvyšuje zatížení stávající konstrukce.
