Stavba rodinného domu - katalogový projekt
Touha splnit si sen o vlastním rodinném domě dřímá v mnoha z nás. Od první klidné noci strávené pod vlastní střechou nás však dělí spousta nejrůznějších problémů, které je třeba překonat. Tím prvním bývají většinou finance, proto se vzdáme myšlenky na jedinečný dům na míru a rozhodneme se pro katalogový projekt. I ten však má svá úskalí. My vás nimi provedeme.
Slasti a strasti typového projektu
Vztah časopisů o bydlení (a ten náš nevyjímaje) k typovým projektem je macešský. Příliš často se jim nevěnujeme, i když typové projekty trhu dominují. Na druhé straně se nám čtenář nemůže příliš divit - snažíme se, aby na našich stránkách našel obsah pokud možno unikátní a originální.Projekt, který je již od svého vzniku koncipován tak, aby jej bylo možné jednoduše množit, tuto představu nemůže zcela splnit. Reakce čtenáře - investora je je často jednoznačná - časopis, osloví architekta, jejichž dům se mu na našich stránkách líbil a zapláče nad cenou, navíc architektem rozdělena do několika fází jako studie, projekt pro územní rozhodnutí, projekt pro stavební povolení, a realizační projekt, kterou je třeba zaplatit, aniž co jen jednou zakopli do země. A tak skončí u firem nabízejících domy na klíč. Z jejich nabídky si vybere dům, který se mu líbí, seznámí se s podmínkami smlouvy, zaraduje se nad cenou, setká se s výrobcem a jeho projektantem a projekt společně, pokud mu vůbec takovou možnost nabídnou, přepracuje do podoby, aby investorovi a jeho potřebám opravdu vyhovoval. Nebo ne, a pak nový majitel po roce výstavby bydlí v domě, na jehož podobu, dispozici či kvalitu zhotovení si jednoduše zvykne. A často ho hřeje pomyšlení, že ušetřil - což se může, ale nemusí zakládat na pravdě. Pokusme se ale podívat na typové domy, podle možností bez klapek na očích.
Typový dům v hromadné výstavbě
Nejdříve zkusme odbourat jedno ze známých klišé, které šíří mnohé odborné kruhy: dům na klíč rovná se nekvalitní. Zatímco v případě investice do bytu v novostavbě se vaše úmysly nesetkávají s despektem, pokud si kupujete budoucí bydlení v právě vznikající kolonii rodinných domů, jste považováni skoro za vyvrhele. Ano, i my vám klademe na srdce, abyste se zamysleli nad projektem celého záměru developera, nad souvislostmi s dopravou a vzali v úvahu občanskou vybavenost, protože když budete za pár let řešit školku, začnou vás trápit věci, o kterých dnes vůbec neuvažujete. V tomto případě ale platí stejná mince jako pro bytový, tak pro rodinný dům. Princip je totožný - kupujete si i sousedy, o kterých nic nevíte, materiály, o nichž rozhodl developer, dispozice, do kterých lze zasáhnout jen omezeně, protože konstrukce domu je dána projektem, který byl schválen dávno předtím, než jste vy začali o investici vůbec uvažovat. A stejná pravidla platí i při klientských změnách, které vám umožní - například při vnitřním zařízení, površích či podlahách.Koupě bytu a koupě domu je na tom v tomto případě stejně a kritizovat ty, kteří dávají přednost pár metrům vlastní zeleně před pohodlím výtahu, opravdu není fér. Takovou investici je třeba pečlivě uvážit, zajít na místo stavby, ověřit dostupnost a případně i nahlédnout do územního plánu obce, abyste zjistili, zda vašich 200 m2 zahrádky s bazénem nebude o pár let nedaleko železničního koridoru či dálničního přivaděče. Rozhodně neuděláte chybu, pokud navštívíte referenční stavby developera. Ten se chová jako podnikatel maximalizující zisk a omezující náklady, proto volí nejčastěji stejné postupy, stejné materiály - stavby se často liší pouze designem. A samozřejmě zobrazte nejen vzorový dům v plánované hromadné výstavbě, ale i starší reference, abyste zjistili, s čím se jejich obyvatelé setkávají pět nebo více let po kolaudaci. Nespornou výhodou takové investice je, že odpadá papírování. Podoba domu je schválena, povinnost dodržet místní regulativy přechází na developera, který si svůj záměr nechává schvalovat na místním stavebním úřadě.
Individuální typový dům
Pokud se nechcete vázat na hromadnou výstavbu, ale hledáte individuální řešení, ale na individuální projekt od architekta za několik tisíc korun nemáte peníze nebo je chcete použít jiným způsobem, případně od začátku nebazírujte na originalitě, vyberete si typový projekt z katalogu. Rozhodně nestačí prozkoumat nabídku firem nabízejících domy na klíč či možnost získat pouze projekt. Prvním krokem by měl být výběr vhodného pozemku, právě ten totiž zásadním způsobem ovlivní výslednou stavbu a její finanční náročnost. Čím je terén méně svažitý, tím menší jsou výdaje na jeho úpravu, a tím menší jsou investice do stavby a přizpůsobení projektu. Nesprávný výběr pozemku může v nejhorších případech vést až k nedokončení stavby z finančních důvodů.Je proto dobré předem se poradit s odborníkem. Nezapomínejte na fakt, že lákavé ceny katalogových domů jsou uváděny bez ceny pozemku. Pokud žádný nevlastníte, připočítejte k částce domu další významnou položku. I když se vám podaří najít pozemek jako na obrázku z katalogu, stále je pro vás důležité znát jeho orientaci vzhledem ke světovým stranám. Typové projekty mají často pouze několik variant orientace svého vstupu. Někteří výrobci tento údaj napíší přímo do katalogu, u jiných musíte tuto možnost dodatečně zjišťovat. Zdánlivě banální údaj může vaše představy velmi ovlivnit - orientace stavby na pozemku není důležitá jen z hlediska výhledu na okolí, ale například i pro místní regulaci přípustné orientace stavby, stínění okolních budov (ovlivňuje např. dodatečné osazení kolektorů či fotovoltaiky na střechu) a vůbec tepelně technickou a světelnou pohodu vašeho plánovaného příbytku.
Pokud stavíte pasivní či nízkoenergetický dům,
je informace o možnostech jeho orientace zásadní. Projekt by neměl v tomto případě dovolovat příliš mnoho dispozičních variant a vy musíte pečlivěji zvažovat výběr pozemku. Jinak se vám může stát, že se váš úsporný dům na nevhodném místě nebude dát postavit. Velkou výhodu mají katalogové domy (kde dispoziční řešení vypracují profesionálové) pro lidi s malou nebo žádnou představivostí nebo pro ty, kteří těžce definují své požadavky a představy.Při návrhu domu se tak vyhnou chybám, které by později mohly snižovat komfort při užívání domu. Na základě vizualizací si můžete ujasnit, zda by vám více vyhovoval tradiční nebo moderní dům.
Pokud máte zájem o typový dům, můžete si vybrat z následujících možností
- Dům jako část většího developerského záměru
+ Odpadá papírování, za které odpovídá developer, je jasně dána podoba celého okolí.
- Minimální možnost individuálního přizpůsobení, bez možnosti vybrat si stavební firmu.
- Dům na klíč podle typového projektu
+ Předem stanovena cena realizace a možné odchylky, garance jsou starostí dodavatele.
- Růst ceny při úpravách projektu, omezený výběr realizační firmy.
- Typový projekt - pouze dokumentace
+ Volnost ve výběru dodavatele, možnost výběru z velké nabídky, nižší náklady. Jelikož podklady na vypracování cenové kalkulace jsou prakticky hotové, velmi rychle si uděláte představu, zda si vámi vybraný dům skutečně můžete dovolit. Zanedbatelná není ani úspora času, který by byl jinak nutný pro vypracování studie a následně i realizačního projektu. Pokud si vyberete vhodný typový dům, výkresy a dokumentace potřebné k přidělení stavebního povolení jsou hotové v průběhu několika dní, i v případě, že projekt je třeba upravovat nebo měnit. Zásahy se dělají do existujících plánů. Další výhodou je fakt, že stavební společnosti zabývající se výstavbou montovaných nebo zděných domů postaví bydlení v rekordně krátkém čase na klíč.
- V zásadě žádné garance prodejce, nutnost absolvovat vyřizování na úřadech.
Za co zaplatíte navíc?
V případě, že jste se nerozhodli pro stavbu domu na klíč a kupujete pouze projekt, ověřte si, ve kterém stadiu vám firma projekt prodává. Vzhledem k filozofii katalogových projektů nebudou obsahovat koordinační situaci a zastavovací plán - což je dokumentace, která popisuje osazení stavby v terénu a napojení na inženýrské sítě. Ta je nutná pro vydání stavebního povolení.Informujte se, zda vám ji v projektantské kanceláři dodělají a kolik to bude stát. Při konzultaci na stavebním úřadě v souvislosti s územním plánem i na jednání s bankou kvůli hypotéce vám bude stačit studie domu. Některé firmy ji nabízejí zdarma, jiné si za tzv.. malý projekt účtují poplatek, který vám většinou v případě realizace vrátí nebo odečtou od výsledné částky za projekt. Po vydání stavebního povolení je vhodné dopracovat projekt na realizaci stavby, ve kterém jsou vyřešeny podrobnosti. Jeho součástí by měl být i tzv.. výkaz výměr, který vám poslouží jako podklad při výběru dodavatelů. Je to podrobný soupis materiálu a prací potřebných pro realizaci stavby. Bez něj neexistuje způsob, jak stavbu reálně ocenit. Pokud není standardní součástí dodávaného projektu, informujte se na možnost jeho dodatečného získání. Při předložení jednotného výkazu totiž budete schopen exaktně srovnávat jednotlivé nabídky od stavebních firem,a dodavatelů stavebních materiálů. V případě, že jej potenciálnímu staviteli nedodáte, udělá si na základě předloženého projektu vlastní soupis potřebného, který ale může obsahovat nepřesnosti a porovnávání bude značně zkreslené. Nejlevnější nabídka v konečném důsledku nejlevnější být nemusí.
Na výsledné ceně se výrazně odrazí i každý zásah do projektu,
jako i změna materiálu či stavebních prvků, takže prvotní odhad se od reality výrazně liší. Pokud musíte šetřit, počáteční investici snižte volbou domu bez garáže. Tu v budoucnu můžete postavit dodatečně. Jiným řešením je možnost vybrat si takový typ domu, který by se dal v budoucnu dostavět nebo nastavit. Cenu projektu může výrazně navýšit i řešení spodní stavby, zejména pokud se rozhodnete pro podsklepený dům. V některých případech je dokonce cena domu v katalogu uváděna bez spodní stavby, nebo počítá se standardním řešením, které však nemusí odpovídat skutečným požadavkům na založení stavby. U dodavatele domů na klíč nebo projektů se tedy informujte, co za částku označenou jako cena projektu dostanete. Ceny projektů v katalozích se pohybují řádově v tisících korun. Zeptejte se, jakou dokumentaci, která není standardní součástí nabízeného projektu, vám firma dodatečně vypracuje a za jaké příplatky. Zeptejte se také, do jaké míry cena projektu počítá s klientskými a dispozičními změnami. Ty jsou totiž v mnoha případech za poplatek. Ty menší, například změna velikosti oken nebo dveří, a přidání příčky, jsou levnější nebo zdarma. Zásadní úpravy projektu si společnost nechává zaplatit. Upravit projekt může pouze kvalifikovaný projektant, změny mohou ovlivnit statiku stavby nebo výpis použitých materiálů (stačí posunout okno o pár centimetrů a změní se tím skladba tvárnic v řadě, zvýší se "odpad" a pod.), Což stavbu prodražuje. Stavba je provázaný systém a to, co se jeví jako drobná změna, může být pouze jedním z článků řetězu komplexních změn. I když se vám bude kancelář snažit vyjít vstříc a vaše případné připomínky do typového projektu zapracovat, často vám nemůže zcela vyhovět. Každý z typových domů má doporučenou konstrukci - materiál hrubé stavby. Některé firmy mají variantní konstrukce - nabízejí je jako dřevostavbu nebo zděné z cihel či pórobetonu. Je pak na vás, čemu dáte přednost. Je však nutné počítat s vlastnostmi konkrétních materiálů, jejich přednostmi i nevýhodami.
