Jak na financování stavby?

Financování stavby domu - kde na to vzít?

Pokud uvažujete o stavbě rodinného domu, otázku financování byste měli mít vyřešenou dávno před tím, než se vůbec začnete poohlížet po stavebním pozemku či stavební firmě. Při dnešních cenách stavebních prací a materiálů, a to i v případě, že chcete dům stavět svépomocí, musíte uvažovat v milionech korun. Podle odborníků ze stavebních firem se totiž rodinný dům za méně než milion korun ani postavit nedá. Kladete si otázku, kde na to vzít? V zásadě máte tři základní možnosti. První je půjčka ze Státního fondu rozvoje bydlení, druhou úvěr ze stavební spořitelny a třetí hypotéka.

Nejlevnější půjčky poskytuje fond bydlení

Nejlevnější úvěr na financování výstavby rodinného domu poskytuje Státní fond rozvoje bydlení. Za nejnižší úrokovou sazbu na trhu se dá získat úvěr až na 1 milion korun se splatností 30 let. Má to však háček - takový úvěr totiž nezíská každý. Musíte splnit poměrně přísné podmínky týkající se příjmu. Váš příjem nesmí být ani příliš nízký, aby jste byli půjčku schopni splácet, ale ani příliš vysoký, pouze do 3,5 násobku životního minima. Rovněž platí omezení na byt nebo rodinný dům, jehož koupi nebo výstavbu chcete tímto úvěrem financovat. Půjčka z fondu je totiž specifická - je zaměřena zejména na podporu výstavby. Starší dům si s úvěrem ze státního fondu koupit nelze. Nevýhodou je i to, že peníze ve fondu se většinou rychle utratí. Abyste tedy uspěli, měli byste o půjčku žádat co nejdříve po začátku roku. Tehdy se totiž začínají přijímat žádosti a půjčky fond poskytuje jen dokud se peníze ve fondu na daný účel nevyčerpají.
Pro výstavbu rodinných domů však budou platit nová pravidla týkající se plochy bytu. Půjčku totiž lze poskytnout pouze na takový rodinný dům, jehož podlahová plocha bytových a nebytových prostor odpovídající jednomu bytu nepřesahuje 160 čtverečních metrů bez plochy na garáž. Rovněž musí platit, že více než polovina z této plochy bude určena na bydlení. Tak bude možné získat až 1,5 milionu korun s dobou splácení 30 let za výhodnou úrokovou sazbu.
Nadále zůstává v platnosti, že půjčku z SFRB mohou získat jen rodiny s příjmem do 3,5 násobku životního minima. To je pro rodinu s dvěma dětmi necelých 42 tisíc korun, pro rodinu s jedním dítětem 34,5 tisíce korun. Pokud tedy splňujete podmínky pro přidělení úvěru a máte o něj zájem, obraťte se na obecní, resp. městský úřad a v lednu si podejte žádost. Úřad žádost zkontroluje, ověří a zašle fondu, kde se podle příchozích žádostí sestavuje pořadí a podle něj se přiřazují úvěry na jednotlivé účely.

Stavební spoření

Pokud podmínky pro nejlevnější úvěr na trhu nesplňujete, můžete výstavbu domu financovat jinak. Další možností je úvěr ze stavební spořitelny. Stavební spořitelny nabízejí dva typy úvěrů. Takzvaný meziúvěr je v každé spořitelně vždy dražší než řádný stavební úvěr. Můžete si ho však vzít kdykoli, bez potřeby dlouhodobého spoření. Je určen pro období, kdy klient ještě nesplňuje podmínky pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. Úrokové sazby na meziúvěry jsou minimálně 6,99% ročně. Někdy stačí, abyste měli na svém účtu naspořených 10% z cílové částky, někdy však potřebujete polovinu. Půjčit si přitom můžete od 50-tisíc korun do několika milionů. Nevýhodou meziúvěru je to, že platíte úroky z celé cílové částky, nikoli pouze z půjčených peněz, takže úvěr splácíte déle. Pokud splníte podmínky pro čerpání řádného úvěru, meziúvěr jednorázově splatíte získanými penězi. Další období už budete splácet řádný stavební úvěr. Než se rozhodnete pro meziúvěr, dobře zvažte, jak velmi peníze potřebujete a zda není výhodnější počkat na řádný úvěr, na jehož přidělení je podmínkou spoření téměř dva roky a dosažení určité hodnoty tzv. hodnotícího čísla. Pro získání levnějšího - řádného stavebního úvěru, jehož úroky začínají již na méně než pěti procentech, musíte mít naspořených obvykle 50% cílové částky. Spořitelna vám pak půjčí zbytek.
Každá stavební spořitelna má svůj hodnotící systém, pomocí kterého vám připisuje body za vklady a státní prémii. Až když dosáhnete určené hodnotící číslo, nezbytné pro získání řádného stavebního úvěru, máte šanci začít ho čerpat. Připravte se však na to, že spořit dva roky většinou nestačí, protože v tom okamžiku je vaše číslo ještě příliš nízké. Řádný úvěr dosáhnete rychleji například změnou varianty, snížením cílové částky nebo mimořádným vkladem.

Hypotéka

Nutnost spořit delší dobu nevyhovuje každému, proto stále více lidí volí koupi nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru. V současnosti je poskytuje deset bank. Peníze však dostanete až po splnění kritérií, které tyto instituce požadují: musíte ručit vhodnou nemovitostí a mít dostatečný příjem.
Hypotéka je speciální dlouhodobá půjčka na nemovitost. Půjčit od banky si můžete až na třicet let s tím, že jako záloha bude sloužit nemovitost - kupovaná nebo jiná. Právě tato záloha představuje první komplikaci. Nedostatečné ručení je pro mnohé nepřekonatelným problémem a zvláště to platí při výstavbě rodinného domu. Celý proces schvalování hypoték a čerpání peněz je totiž v případě výstavby o něco složitější než při koupi již postaveného domu nebo bytu. Pokud nemůžete ručit bytem, ve kterém během stavby domu bydlíte, případně svůj dům nebo byt nemohou zastavit vaši rodiče či známí, potřebujete poměrně mnoho peněz v hotovosti hned na začátku. Pokud totiž chcete ručit rozestavěnou stavbou, musíte mít kromě pozemku i projekt, stavební povolení a musíte začít s výstavbou. Jen když je vybudováno první nadzemní podlaží, dá se podle nového katastrálního zákona zapsat rozestavěná stavba na list vlastnictví. Až po splnění tohoto požadavku může banka poskytnout hypoteční úvěr na další stavbu. Ten může pokrývat sto procent nákladů stavby.

Nejdůležitější doklady potřebné k vyřízení hypotečního úvěru:

Při koupi nemovitosti:

• originál kupní smlouvy
• originál listu vlastnictví k nemovitosti, která je předmětem přechodu vlastnického práva, použitelný na právní účely není starší než jeden měsíc od podání žádosti

Pro doložení účelu při výstavbě nemovitosti:

• list vlastnictví osvědčující vlastnictví stavebníka ke stavebnímu pozemku, případně doklad prokazující právo stavět na tomto pozemku,
• pravomocné stavební povolení,
• geometrický plán se zaměřenou rozestavěnou stavbou,
• schválený projekt stavby (při vydání stavebního povolení stavební úřad orazítkuje projekt, ke kterému bylo stavební povolení vydáno, a vydá ho v jednom vyhotovení stavebníkovi),
• smlouva o díle, příp. smlouva o výstavbě,
• položka rozpočet nákladů na stavbu a celkové náklady s vyznačením části, která se bude hradit z hypotečního úvěru (pokud tyto rozpočty nejsou součástí smlouvy o díle nebo smlouvy o výstavbě),
• faktury za práce a za nakoupený stavební materiál

Pokud splácíte hypotečním úvěrem úvěr na pozemek, který není hypotečním úvěrem, musíte předložit:

• originál úvěrové smlouvy,
• potvrzení o aktuálním zůstatku úvěru,
• list vlastnictví k nemovitosti - pozemku, který je předmětem splacení dříve poskytnutého úvěru.

Úrokové sazby

Nejlevnější hypotéku lze dnes získat za méně než 5 procent. Úrokové sazby, které prezentují banky ve svých reklamách by jste však neměli brát jako konečné. Ty obvykle dosáhnou jen klienti, kteří ručí nemovitostí s vysokou hodnotou, půjčují si menší částku a mají vysoký příjem. Běžný zájemce musí počítat se sazbou přibližně o 0,3 až 0,5% vyšší. Banky totiž nabízejí sazby v určitém úrokového rozpětí a podle toho, jaký má klient příjem, zajištění a pod., Zařadí ho do jedné z ratingových skupin a přidělí mu úrokovou sazbu. Výše úroku obvykle roste přímo úměrně s obdobím, na které ho chce klient zafixovat (to znamená, že banka nemůže úrok v tomto období změnit). Většinou se toto období sjednává na pět let, ale úrokovou sazbu lze zafixovat i na deset či patnáct let, případně ji dohodnout jako pohyblivou.

Splátky, splátky, splátky

Je třeba počítat s tím, že splátkou úvěru výdaje spojené s hypotékou nekončí. Zaplatit je třeba i pojištění nemovitosti a často i životní pojištění. Tyto výdaje zvýší pravidelnou platbu až o několik set korun měsíčně. Několik stovek ročně zaplatíte bance i na poplatcích za vedení úvěrového účtu. Ještě před tím, než banka úvěr poskytne, bude žadatel potřebovat přibližně 7 - až 12-tisíc korun (někdy i více) v hotovosti. Tři až pět tisíc korun stojí zpracování žádosti o úvěr a jeho poskytnutí, minimálně dva tisíce korun zaplatíte za odhad znalci. Zaplatit musíte i za každý návrh na vklad do katastru nemovitostí. I zde je třeba říci, že výstavba domu je o něco dražší, než kdybyste si kupovali už postavený dům. Za postupné čerpání úvěru zaplatíte bance vyšší poplatek, během výstavby budete potřebovat také více znaleckých posudků. Ve většině finančních ústavů zaplatíte poplatek za poskytnutí hypotečního úvěru pouze tehdy, pokud Vám banka úvěr opravdu schválí. Někde však platíte i za samotné zpracování žádosti, bez ohledu na to, jak to s úvěrem nakonec opravdu dopadne.

Výhody a nevýhody hypotečního úvěru

Výhody:

• Člověk se k bydlení dostane dříve, než kdyby si na něj měl nejdříve našetřit,
• Dlouhá doba splácení až 30 let,
• Oproti jiným bankovním úvěrům je úroková sazba výhodnější,
• Úvěr lze získat i na rozestavěnou nemovitost, i na rekonstrukční práce na domě či bytě,
• Je možno koupit pozemek, ale bez státního příspěvku,
• Před neschopností splácet úvěr se lze pojistit - např. v případě pracovní neschopnosti či ztráty zaměstnání.

Nevýhody:

• Úvěr se poskytuje maximálně ve výši 70% hodnoty zastavené nemovitosti (pokud si neberete stoprocentní hypotéku, která je dražší),
• Banky vyžadují kromě ručení nemovitostí i další zajištění úvěru, například. životním pojištěním,
• Čím déle úvěr splácíte, tím jsou splátky nižší, ale na úrocích zaplatíte více,
• Úvěr musí být založen domem (i rozestavěným) nebo bytem, na který má banka v případě nesplacení nárok,
• Poplatky jsou při postupném čerpání peněz výše,
• Potřebujete více znaleckých posudků.

Charakteristika hypotečního úvěru

Výše úvěru: nejmenší je ve většině bank 100-tisíc Kč, maximální ve většině bank není omezena.

Doba splatnosti: 4 až 30 let.

Úroková sazba: obvykle si lze vybrat z těchto typů:

a) fixovaná na 5 let
b) fixovaná na 10 let
c) fixovaná na 15 let
d) pohyblivá

Účel použití: investice do nemovitosti

a) pořízení nemovitosti
b) výstavba nemovitosti
c) rekonstrukce, modernizace, údržba nemovitosti (změna dokončené stavby)
d) splacení dříve poskytnutého úvěru, použitých na investici do nemovitosti, která není hypotečním úvěrem

Čerpání úvěru: po předložení dokladů o účelovém použití úvěru a po splnění stanovených podmínek bezhotovostně na účty dodavatelů, resp. prodejců nebo na účet vedený klientům.

Zabezpečení: zřízením zástavního práva k nemovitosti a pojištění nemovitosti proti poškození a zničení.