Kdy se vyplatí investovat do podkroví
Rozhodli jste se investovat do vlastního bydlení, ale nové bytovky vás nelákají, pozemky v širším centru jsou předražené a stěhování do satelitu odmítáte? Zajímavou alternativou může být bydlení v podkroví. Zaostřili jsme pohled na střechy a půdy starších domů, abychom zjistili, kdy se vám taková investice vyplatí. Bydlení v podkroví je zajímavé i z toho důvodu, že v mnoha městech se dá takto získat opravdu lukrativní nemovitost. Vhodných střech sice ubývá, ale kdoví, možná právě na půdě ve vašem okolí lze nalézt opravdový poklad v podobě krásných prostor v atraktivní lokalitě a s unikátním výhledem.
Jak začít
V první řadě je třeba si uvědomit, že zdaleka ne každá šikmá střecha se na zobytnění hodí. Za nevhodné pro tento účel z konstrukčního hlediska lze považovat například podkroví na domech s velkými světlíky - ty totiž mohou značně zmenšit využitelný prostor, který budete mít k dispozici, nebo výrazně limitovat možnosti funkčního uspořádání místností. Nevhodné jsou také střechy s příliš nízkými úžlabími - v případě rohového podkrovního prostoru to může znamenat, že jeho velká část bude nevyužitelná. Další překážkou mohou být byty v domě, protože při přestavbě podkroví musíte respektovat jejich umístění a uspořádání, to znamená například uspořádání chodby a vstupních dveří, svislé rozvody vody a odpadů (tzv. stupačky) a podobně. Situaci může zkomplikovat i byt na stejném podlaží, kde plánujete stavět, a mezonetový byt na nižším patře, jehož horní podlaží zasahuje do podkroví.
Výtah může být podmínkou
I když objevíte dům, který podobné limity nemá, nebo si s nimi dokáže šikovný architekt poradit, zdaleka ještě nemáte vyhráno. Překážkou může být i nevhodná konstrukce krovu a problém může nastat i tehdy, pokud v domě není výtah. Novostavby musí mít podle normy výtah, pokud mají více než tři nadzemní podlaží, u starších domů však tato povinnost nebyla. Pokud byste si vyhlédli podkroví ve starším domě na čtvrtém nadzemním podlaží bez výtahu, mohlo by se vám budování podkrovního bytu zkomplikovat. Norma je v tomto případě jednoznačná. Ve starším domě lze zrealizovat byt v podkroví na čtvrtém nadzemním podlaží i bez výtahu, pokud splňuje výškovou hranici 12 m. V případě, že tento výškový limit nesplňuje, na nadstavbu byste bez dotvoření výtahu neměli dostat stavební povolení, a už vůbec ne kolaudaci. Realizace nástavby musí splňovat normy a vyhlášky. Vybudování výtahu je však v takových případech pro obyvatele výhodou, díky které se vám mohou otevřít nejedny zabouchnuté dveře členů společenství vlastníků bytů či majitele domu. Realizace výtahu je vyvolána investicí nástavby, bez níž by nebyla možná a neměla by získat stavební povolení. Ve většině našich projektů nástaveb jsme buď prodloužili stávající výtah, nebo jsme přistavěli nový
Památková péče
Památkáři mohou sehrát při přestavbě podkroví velmi důležitou roli - záleží na tom, v jaké lokalitě dům s vaší vysněnou střechou stojí. Pokud je nemovitost buď kulturní památkou, nebo se nachází v památkové rezervaci, v památkové zóně nebo v ochranném pásmu památkového území či kulturní památky, je jednou z podmínek pro vydání stavebního povolení i souhlasné stanovisko Památkového úřadu. U kulturní památky je přitom postup nejkomplikovanější a budete se muset vyrovnat s největším množstvím omezení. Krajskému památkovému úřadu (KPÚ) je třeba v každém případě ještě před zahájením jakýchkoliv prací předložit žádost o rozhodnutí k záměru. Památkáři v rozhodnutí určí přípustnost záměru a podmínky provedení úprav či obnovy, které musí být v projektu zohlednit. Ty přitom mohou představovat zásadní omezení i pro architektonický návrh - mohou se týkat například možnosti zvýšit střechu, změny počtu a umístění vikýřů i množství dalších detailů. Je třeba také počítat s určitými administrativními kroky a časem potřebným k jejich vyřízení - v komplikovanějších případech (pokud například bude nutné žádost doplňovat) může jít i o několik měsíců.
Magická statika
Dobrá statika domu je základním předpokladem pro zobytnění jeho podkroví. Záměru nástavby nebo zobytnění podkroví musí vždy předcházet statické posouzení stávající konstrukce. Může se stát, že dům, u kterého se uvažuje o nástavbě, nevyhoví podle dnes platných norem po statické stránce a je třeba jej sanovat - zesílit základy nebo samotnou nosnou konstrukci. O dalším postupu pak rozhodne nákladová kalkulace - zda je možné spolu s případnou realizací nástavby financovat sanaci stávajícího nosného systému. Důležitým faktorem je však i možnost přístupu k nosným konstrukcím přes stávající byty a prostory. Právě to bývá často kamenem úrazu. Pokud objekt staticky nevyhovuje, ve většině případů se od záměru nástavby či zobytnění podkroví ustoupí z ekonomických důvodů a pro ztížený přístup ke konstrukcím. Naštěstí to, že si vyhlédnete staticky poddimenzovaný dům, je poměrně málo pravděpodobné.
Našli jsme vhodný dům
Nejdůležitějšími kritérii při výběru vhodného podkroví je lokalita, možnosti dispozičního uspořádání budoucího bytu a architektonického řešení jeho interiéru, a v neposlední řadě jeho cena. Obecně platí, že pokud byste měli za budoucí byt zaplatit více, než je obvyklé, mělo by jít o něco extra, za co jste ochotni si připlatit - například umístění v nejvyšší budově v okolí (což znamená ticho, výhled, a také to, že nebudete rušeni sousedy z protějšího domu) či možnost přidat k bytu velkou terasu s ideální jihovýchodní orientací. Výhodou může být i komín, který se dá využít na stavbu krbu, a podobně.
Konstrukce krovu a podlah
Rozmístění trámů, sloupů a dalších součástí konstrukce krovu je velmi důležité. Podkroví by mělo poskytovat dostatek prostoru pro vytvoření logické dispozice bytu, v níž nebudou konstrukční prvky překážet či bránit praktickému využívání - neměly by například nelogicky vyčnívat uprostřed místností. Trámy a sloupky architekti často ukrývají do příček, někdy však mohou být přiznanou součástí interiéru a tvořit jeho funkční či ozdobné prvky. Ani nahrazení některých součástí konstrukce - například části vazného trámu - prostorově méně náročnými prvky není technicky neřešitelný problém. Důležitým požadavkem na spokojené bydlení je i kvalitně vyhotovena podlaha - pokud není její konstrukce správně ukotvena a podlaha není dostatečně izolovaná z hlediska kročejového hluku, každý krok nových majitelů ruší obyvatele bytu pod nimi. Kdysi se při budování podkrovních bytů uložily na stávající strop nebo trámy dřevěné desky, které se zakryly kobercem či jinou krytinou, a otázka podlahy byla vyřešena. Domem se pak nesly zvuky z podstřešního bytu téměř až do přízemí. Akustickou izolaci nelze podceňovat. Nad strop bytu v posledním patře osadíme ocelovou konstrukci, která vytvoří základ nové podlahy. Na ni se vylije beton a na ten se položí kročejová izolace, která tlumí zvuk. Vrchní vrstvu této sendvičové podlahy tvoří anhydritový potěr. Prakticky tak vzniknou dvě od sebe oddělené vrstvy, což brání přenášení kročejového hluku a jiných zvuků. Toto řešení je sice dražší než jen použitím betonu a nivelační vrstvy, ale má několik cenných výhod: kromě izolace proti hluku je to i absolutně rovný povrch, který rychle vysychá, což umožňuje pokračovat ve stavebních pracích bez většího zdržení.
V zimě i v létě pohoda
O podkrovních bytech se říká, že je v nich v létě horko a v zimě zima. O dnešních podkrovích to však už nemusí platit. Kromě dostatečného zateplení střešní konstrukce, která chrání interiér jak před vnějším chladem, tak i před horkem, v létě dosáhnout tepelnou pohodu i pomocí klimatizace, která zajistí příjemnou teplotu - nejlépe pomocí programovatelného systému, při kterém si lze navolit optimální režim. Neustálý vývoj klimatizací a způsob provedení izolací minimalizují roční náklady na provoz klimatizace na několik stovek korun. Podobně se v zimě snižují náklady na vytápění díky důkladné tepelné izolaci střechy a zbytkovému teplu, které do podkroví proniká z domu pod ním.
Světlo v podkroví
Otázku přístupu denního světla do podkrovních bytů můžeme přirovnat k situaci v rodinných domech. Není přitom rozdíl v tom, zda jde o domy se šikmou nebo plochou střechou.Rozhodujícími faktory je totiž uspořádání místností a jejich velikost, to je u domů i podkrovních bytech stejné. Přímo pod šikmou střechou však může denní světlo pronikat do interiéru nejen klasickými nebo terasovými okny (mohou být osazeny ve vikýřích, ale i ve štítové stěně), ale i střešními. Zajímavou možností jsou také světlovody. Pokud je technicky možné je osadit, jsou velmi praktickým a elegantním řešením v tmavších částech bytu - zejména v prostorách v centru dispozice, jakými jsou například chodby či koupelny, nebo tam, kde okna neposkytují dostatek světla.
Zvláštnosti zařizování
Při zařizování podkrovních bytů je se třeba připravit na individuální přístup ke každé místnosti. Ne všechny mají šikminy, chodby a místnosti uprostřed dispozice mívají rovné stropy. V případě šikmých stropů je třeba nábytek či úložné prostory vyhotovit na míru, což představuje vyšší náklady v porovnání s koupí běžných skříní. Na druhé straně však takové individuálně pojaté zařízení podtrhne výjimečnost prostoru. Šikmé stropy jsou neodmyslitelnou součástí podkrovních bytů. Pro někoho představují kouzelné bydlení, kterému se rádi přizpůsobí, jiný je může vnímat jako nevýhodu, neboť podmiňují vyšší investice při zařizování. Za jejich největší výhodu však můžeme považovat výhled do okolí - pohled ze střešních oken dává bydlení jiný rozměr a tento zážitek může ještě umocnit terasa. Zabydlování podkroví je v každém případě dobrodružství, které se může (pokud se spojíte se správnými odborníky), změnit na unikátní bydlení. Bydlet v podkroví je třeba se naučit. Pak se vám ale takový prostor určitě odmění - krásnými výhledy, atraktivní lokalitou a sobě vlastní originalitou.
Na co si třeba dát pozor při koupi podkrovního bytu
nebo podkrovního prostoru se záměrem zabydlet ho? Největší pozor by si kupující měli dávat na to, aby byly na listu vlastnictví řádně specifikovány podíly a podkroví bylo zapsáno jako byt. Důležité je nezapomínat na to, že při takové koupi musí minimálně dvoutřetinová většina společenství vlastníků bytů souhlasit s přestavbou, respektive investičním záměrem. Jsou ceny bytů v zrekonstruovaných podkrovích ve srovnání s běžnými byty výhodnější nebo naopak, je takové bydlení nákladnější? V závislosti na typu přestavby a rekonstrukce se samozřejmě cena liší. Podkrovní byty jsou ve většině případů atypické a konečná cena závisí od lokality, dispozičního řešení a využitelnosti prostoru. Rekonstrukce podkroví je v konečném důsledku většinou dost nákladná, což se při případném budoucím prodeji odrazí také v ceně. To však může být při prodeji problém.
