Jak vybrat stavební pozemek?
Postavte se do středu pozemku, o kterém přemýšlíte, že byste si ho vybrali jako místo pro život, a zavřete oči. Pokud máte příjemný, hřejivý pocit a je vám dobře, neváhejte. Právě jste našli svůj kousek světa. Všechny možné obtíže jistě překonáte. Pokud vás však doprovází nervózní chvění v břiše nebo strach, utíkejte pryč a nenechte se přesvědčit ani super cenou. Pokud patříte mezi ty, kteří nic necítíte, zbývá Vám spolehnout se na vlastní rozum.
Na co si dát pozor
Ani vysoká cena nemusí být zárukou ideálního pozemku. Výběr pozemku je a měl by být subjektivní záležitostí. My vám chceme nabídnout několik rad, které by vám mohly pomoci se zorientovat.
Lokalita
Pokud máte ten hřejivý pocit na hrudi a lokalita se vám líbí, neznamená to, že to tak musí být i za deset let. První, na co si posviťte, je územní plán dlouhodobého rozvoje města nebo obce, ze kterého by jste se mohli dozvědět, zda ten klid za pár let nenahradí hluk aut z blízké dálnice. Územní plán najdete na příslušném stavebním úřadě, kde se můžete poradit i s jeho pracovníky. Ptejte se na všechny možné i nemožné omezení týkající se daného území, protože ne každý pozemek je stavební.
Každé město nebo obec má výhledový plán využití všech ploch na svém katastrálním území. Na stavebním nebo katastrálním úřadě zjistíte, jaké jsou na daném území omezení a za jakých podmínek můžete stavět (město nebo obec může mít v územním plánu pro tuto plochu jiné využití), jaký je plán rozvoje okolí pozemku (určitě by se vám nelíbilo, pokud by poblíž vašeho pozemku za několik let vyrostla průmyslová zóna), jaké jsou regulace v dané lokalitě (podmínky umístění stavby, výška zástavby, povolená podlažnost, poměr zastavěné plochy k ploše zeleně, funkce, architektonické ztvárnění).
Problémy mohou být s možností napojení na inženýrské sítě, nebo pokud se pozemek nachází v památkové zóně nebo ochranném pásmu energetických rozvodů, nemuseli byste dostat územní rozhodnutí, a tedy ani stavební povolení. Pozemek by se neměl nacházet v lokalitě, kde je vyhlášena takzvaná stavební uzávěra. To je území, určené pro státní výstavbu, např. dálnice, elektrárny, přehrady nebo to může být oblast poddolovaná pro důlní činnosti. Dům nelze postavit ani na území národního parku či chráněné krajinné oblasti, v ochranném pásmu železnice, dálkových rozvodů vysokého napětí nebo zemního plynu.
Berte v úvahu i své citové a rodinné vazby k dané lokalitě, zamyslete se nad svým stylem života. Máte raději samotu nebo bydlení ve městě, případně v jeho okrajových částech, nebo na vesnici. Je třeba vycházet z každodenních potřeb - jak daleko byste docházeli do práce, děti do školy a zájmových kroužků, zda potřebujete mít poblíž služby, zdravotnické zařízení, zda máte k dispozici auto nebo zda jste odkázáni na veřejnou dopravu. Je důležité zvážit i negativní a pozitivní faktory v blízkosti pozemku - rušnost a prašnost od stávajících komunikací, pachy a škůdce ze smetiště, blízkost vodního toku (povodně), svahovitost pozemku a jeho orientace na světové strany, aktivity sousedů (malovýrobu), zábavní centra, zajištění soukromí apod.
Parametry pozemku
Výběr pozemku ovlivňuje i jeho velikost. Ta souvisí s našimi nároky na rozlohu domu, ale i jeho zázemí. Požadavek velké zahrady nebo bazénu či tenisového kurtu se musí promítnout do rozlohy pozemku. Při tom je třeba myslet i na skutečnost, že okolí domu musíme udržovat. Čím více zeleně, tím více času a peněz nás bude stát její údržba.
Nejmenší parcely mají 300 až 400 m2 a jsou určeny zejména na řadovou zástavbu. Pokud chceme samostatně stojící dům i s určitým zázemím, orientujme se na parcely o výměru 400 až 800 m2. Náročnější se rozhodnou pro pozemky s rozlohou nad 800 m2.
Zejména při malém pozemku je důležité uvědomit si, že ze zákona ho nemůžeme zastavět celý. Dům musí být od hranice pozemku vzdálen minimálně dva metry a od cesty alespoň tři metry. Vzdálenost mezi dvěma samostatně stojícími sousedními objekty musí být nejméně sedm metrů (na rozdíl od řadové zástavby).
Zapomenout bychom neměli ani na orientaci na světové strany. Obytné místnosti jsou orientovány tak, aby byly co nejvíce prosvětlené. Na severní straně je vhodné mít místnosti, které nepotřebují tolik světla. Ani zahradě orientované na sever se zřejmě nebude příliš dařit.
Při koupi pozemku bychom měli zvážit i jeho sklon. Čím je svah prudší, tím je stavba náročnější a nákladnější. Stavba na rovném terénu vychází nejjednodušeji.
Pozor je třeba dávat i na podloží parcely. Při skalnatém podloží nebo vysoké hladině spodní vody je stavba v základech náročnější. Horší je, když nás stoupající podzemní voda překvapí zaplavením sklepů nebo prosakováním spodní stavby. Týká se to však jen některých oblastí, a pokud nemáme zbývající peníze na geologický průzkum, někdy se stačí zeptat sousedů. Nevyplatí se to však podceňovat, protože spodní voda může způsobit problémy se statikou domu.
Inženýrské sítě
Výběr pozemku ovlivňuje i jeho vybavení inženýrskými sítěmi, tj. kanalizací, vodovodem, přípojkou zemního plynu, rozvodem elektřiny, pevné telefonní sítě a kabelové televize. Pokud síť nedosahuje až k našemu pozemku, musíme si dát udělat vlastní přípojky, což znamená větší investice.
Nezasíťování by se však mělo projevit v nižší ceně parcely. Jsou i případy, kdy v dané lokalitě některé inženýrské sítě vůbec nejsou vybudované. Pokud nemáme kanalizaci, dá se situace vyřešit postavením žumpy nebo vlastní čističky odpadních vod. Koupi pozemku musí tedy předcházet průzkum vybavení zmíněnými sítěmi, případně zvážení našich finančních možností na jejich dokončení. Pokud inženýrské sítě procházejí přímo pozemkem, může to výstavbu zcela znemožnit, protože jsou předepsané minimální vzdáleností stavby od jednotlivých druhů sítí.
Přístup na pozemek
K pozemku se obvykle přichází z veřejné komunikace. Pokud je však přístup k němu přes soukromou parcelu, ji nutné zjistit, kdo je jejím majitelem a jak je právně řešený přístup k našemu pozemku. Vlastníci pozemků, na které se lze dostat jen z přístupového pozemku, jsou obvykle spoluvlastníky této parcely. Dalším řešením je zatížení pozemku věcným břemenem, což v praxi znamená, že majitel přechodné parcely má povinnost umožnit přístup na ostatní pozemky.
Koupě pozemku
Pokud chceme koupit pozemek v lokalitě, na kterou ještě nebylo vydáno územní rozhodnutí na výstavbu (většinou je to při soustředěné výstavbě na zelené louce, kterou zajišťují developeři), počkejme si, dokud příslušný úřad územní rozhodnutí vydá a to nabude právní moci. Pozemek si pouze rezervujme formou dohody. Pokud chceme pozemek ve stávající obytné zástavbě, tento problém odpadá.
Zejména tehdy, když kupujeme pozemek od fyzické osoby nebo méně známé realitní kanceláře, jistě si na katastrálním úřadě ověřte skutečného vlastníka (i to, zda je jediný), zatížení věcným břemenem, hypotékou nebo zda se na pozemek nevztahuje předkupní právo. Někteří podvodníci totiž prodávají cizí pozemky, přičemž se za vlastníky pouze vydávají a svým přesvědčivým vystupováním si získávají důvěru lidí. Z katastrální mapy zjistíme i přesné rozměry pozemku. Na koupi parcely potřebujeme znalecký posudek od znalce v oboru nemovitostí, ne starší než šest měsíců. V něm se uvádí rozsah pozemku, jeho součásti, tržní hodnota a současný vlastník. Nezbytným podkladem kupní smlouvy je kromě posudku také list vlastnictví k pozemku a kopie katastrální mapy, na níž je pozemek vyznačen.
Kupní-prodejní smlouvu by měl vypracovat komerční právník nebo notář, aby byla z právní stránky v pořádku. Po uzavření kupní smlouvy je převod vlastnictví zapsán do katastru nemovitostí.
Když kupujeme pozemek jako část velké parcely, je nutné dát zeměměřičům vypracovat nový geometrický plán. Ten přesně určí výměru a hranice našeho pozemku. Do katastru nemovitostí pak musíme dát zaregistrovat převod vlastnictví nově vzniklého pozemku.
Pokud jsme koupili pozemek i se stávající stavbou, zřejmě ji chceme zrušit. Když je tato stavba zaznamenána v katastrální mapě, musíme podat na stavebním úřadě žádost o asanaci a ten na základě naší žádosti vydá asanační rozhodnutí.
Výstavba v proluce
V podmínkách městské zástavby se často můžeme dostat do situace, že nově navrhované základy budou v těsné blízkosti sousedního objektu, který je může za určitých okolností negativně ovlivňovat. Pokud jsou oba základy umístěny těsně u sebe, podloží bude zatěžováno z jedné i z druhé budovy. Překročení únosnosti zeminy způsobuje sedání obou základů. Kritickou vzdálenost, při níž se základy vzájemně ovlivňují, lze určit podle roznášecího úhlu zeminy, který se mění v závislosti na jejím druhu. Ještě nebezpečnější je stavění suterénu v blízkosti stávajícího nepodsklepeného objektu. Při kopání jámy by se zemina začala hroutit do výkopu. Sousední objekt by ztratil stabilitu a přinejlepším by na něm vznikly trhliny. Možností, jak tomu zabránit, je několik.
Jednou z nich je postupné podkopávání a prohlubování základů sousedního objektu, což však vyžaduje souhlas jeho vlastníka. Technologicky méně náročné je vytvoření pažené stavební jámy. Dalším, ale nákladnějším, řešením je podchycení sousedního základu mikropiloty, jejichž řada výrazně zlepšuje vlastnosti podloží a zabraňuje případným poklesům. Není to zcela bezpečné ani v případě, kdy se vytvoří základový pás těsně vedle suterénního zdiva. Taková situace vyžaduje posouzení statika.
Jsou známy případy, kdy se podcenění významu základové konstrukce projevilo až po několika letech. Problém skrytý pod vrstvou zeminy se časem zvětšoval, projevil se prasklinami na stěnách nebo stropní konstrukci. Ve snaze ušetřit náklady investor často tlačí projektanta na hranici možností. Pokud však nejsou dokonale známé vlastnosti zeminy pod základy, je třeba vyloučit jakékoliv riziko i za cenu, že konstrukce bude poněkud předimenzovaná. Nejdůležitější věcí při zakládání stále zůstává přesné dodržení projektu.
